تحلیل بنیادی ثمسکن – شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن

در این مقاله تحلیل ثمسکن به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین فعالان در صنعت ساختمان کشور انجام شده است. شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در سال 1369 به ثبت رسید. سرمایه اولیه شرکت مبلغ 10 میلیارد ریال بوده و موسسین آن بانک مسکن، بانک صادرات و بانک سپه هستند. این شرکت در سال 1382 به‌منظور امکان تامین مالی از طریق بازار سرمایه، از سهامی خاص به سهامی عام تبدیل و به‌عنوان یک شرکت مادر تخصصی (هلدینگ) با نماد «ثمسکن» در بورس اوراق بهادار ثبت شد. در ادامه به تحلیل بنیادی ثمسکن و همچنین محاسبه NAV و P/NAV سهام آن پرداخته شده است.

• برای آشنایی با مفاهیم تحلیل بنیادی مطالعه مقاله تحلیل بنیادی چیست پیشنهاد می‌شود.

جایگاه ثمسکن در صنعت

شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در نظر دارد به تقویت و توسعه تولیدات خود در بخش کاربری مسکن اقدام کند. این موضوع شامل تعریف و اجرای به‌موقع پروژه‌های مسکونی خود و همچنین حضور در شهرهای جدید دارای بازده مناسب است. فعالیت این شرکت متمرکز بر صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات است.

سرمایه و ترکیب سهامداران ثمسکن

سرمایه ثمسکن در بدو تاسیس مبلغ 10٬000 میلیون بوده که طی چندین مرحله افزایش سرمایه به‌شرح زیر، به مبلغ 6٬300٬000 میلیون ریال رسیده است. آخرین افزایش سرمایه شرکت در سال 1401 و از محل سود انباشته بوده است.

تاریخ تصویب افزایش سرمایه	درصد افزایش سرمایه	سرمایه جدید (میلیون ریال)	محل افزایش سرمایه
1371	400	50٬000	آورده نقدی
1375	100	100٬000	آورده نقدی
1382	300	400٬000	مطالبات حال‌شده
1383	150	1٬000٬000	آورده نقدی
1388	50	1٬500٬000	سود انباشته، مطالبات حال‌شده و آورده نقدی
1390	33٫33	2٬000٬000	سود انباشته، مطالبات حال‌شده و آورده نقدی
1392	50	3٬000٬000	سود انباشته، مطالبات حال‌شده و آورده نقدی
1394	66٫67	5٬000٬000	سود انباشته، مطالبات حال‌شده و آورده نقدی
1395	10	5٬500٬000	مطالبات حال‌شده و آورده نقدی
1401	14٫54	6٬300٬000	سود انباشته

گروه مالی بانک مسکن با داشتن 47٫85 درصد از سهام ثمسکن، اصلی‌ترین سهامدار این مجموعه محسوب می‌شود. شرکت سرمایه‌گذاری گروه مالی سپهر صادرات با در اختیار داشتن 13٫60 درصد سهام، در جایگاه دوم سهامداران ثمسکن قرار دارد. در جدول زیر، لیست مهم‌ترین سهامداران و درصد مالکیت آن‌ها از این نماد در تحلیل ثمسکن قابل مشاهده است.

همانطور که در جدول مشاهده می‌شود، در حالت تلفیقی نیز، بانک مسکن به‌همراه زیرمجموعه‌های خود حدود 49٫64 درصد از سهام ثمسکن را در اختیار دارد. تمام سهامداران تلفیقی ثمسکن به‌همراه زیرمجموعه‌هایشان در سایت انیگما قابل مشاهده هستند.

تحلیل بنیادی ثمسکن

برای ارزش‌گذاری شرکت‌های سرمایه‌گذاری، باید ارزش خالص دارایی‌ها (NAV) محاسبه شود. در محاسبه NAV شرکت، تمام دارایی‌های بورسی و غیربورسی آن بررسی و ارزش‌گذاری می‌شوند. این دارایی‌ها شامل سرمایه‌گذاری در شرکت‌های پذیرفته‌شده در بورس یا هرگونه سرمایه‌گذاری خارج از بورس مانند خرید املاک و مستغلات، طلا، سکه، ارز و… است. محاسبه ارزش روز دارایی غیربورسی عاملی مهم برای افزایش دقت در محاسبه NAV محسوب می‌شود؛ اما به‌دلیل سختی محاسبه آن، برخی تحلیلگران آن را معادل بهای تمام‌شده در نظر می‌گیرند. بنابراین، مازاد ارزش پرتفوی غیربورسی صفر محاسبه می‌شود، اما در این تحلیل مازاد ارزش پرتفوی غیربورسی محاسبه شده است. در ادامه ارزش پرتفوی بورسی و غیربورسی ثمسکن مورد بررسی قرار گرفته است.

ارزش روز پرتفوی بورسی در تحلیل ثمسکن

مازاد ارزش پرتفوی بورسی ثمسکن در تاریخ 1402/03/07 حدود شش هزار و پانصد میلیارد تومان است. در جدول زیر برخی دارایی‌های بورسی ثمسکن قابل مشاهده است. طبق جدول زیر ثمسکن 74 درصد از سهام شرکت سرمایه‌گذاری مسکن پردیس را در اختیار دارد. همچنین این شرکت، 64 درصد از شرکت سرمایه‌گذاری مسکن الوند را در پورتفوی بورسی خود دارد.

ارزش‌گذاری پرتفوی غیربورسی در تحلیل بنیادی ثمسکن

مهم‌ترین‌ شرکت‌های پرتفوی غیربورسی ثمسکن باتوجه به آخرین اطلاعات منتشرشده تا 7 خرداد 1402 مطابق جدول زیر است. مجموع مازاد ارزش غیربورسی ثمسکن 2٬197 میلیارد تومان است.

در ادامه به برخی از نکات تحلیل ثمسکن اشاره شده است:

• خالص ارزش دارایی‌های شرکت‌ سرمایه‌گذاری مسکن شمال حدود 1٬100 میلیارد تومان، شرکت مسکن گیلان حدود 600 میلیارد تومان و شرکت سرمایه‌گذاری مسکن غرب حدود 200 میلیارد تومان برآورد می‌شود.

برای مشاهده دیگر شرکت‌های پرتفوی ثمسکن و نحوه ارزش‌گذاری هریک از این شرکت‌ها به سایت Enigma.ir  مراجعه کنید.

سود هر سهم (EPS) در تحلیل ثمسکن

مطابق صورت سود و زیان منتشر شده در تحلیل بنیادی ثمسکن، سود خالص این شرکت در دوره 12 ماهه منتهی به 1401/09/30 به ازای هر سهم 382 ریال بوده است.

نسبت P/E ttm در تحلیل بنیادی سصوفی برای دوره 3 ماهه منتهی به 1401/12/29، 6٫8 و نسبت P/B در همین دوره 2٫5 بوده است. باتوجه به سود خالص ثمسکن، حاشیه سود خالص شرکت در پایان سال مالی 1401، 79 درصد بوده است. در جدول زیر، نسبت‌هایی مانند P/S ttm و حاشیه سود ناخالص ثمسکن برای دوره‌های مختلف قابل مشاهده است.

سود مجمع (DPS) ثمسکن

مجمع عمومی عادی سالیانه منتهی به آذرماه 1401 در تاریخ 1401/11/18 برگزار شد. طبق تصمیمات این مجمع، ثمسکن به ازای هر سهم 50 ریال سود نقدی تصویب کرده است. به‌عبارتی ثمسکن 13 درصد از سود خالص شرکت را بین سهامداران خود تقسیم کرده است.

زمان‌بندی و نحوه پرداخت سود ثمسکن مطابق جدول زیر می‌باشد:

تعداد سهام	زمان پرداخت
از 1 تا 300٫000٫000 سهم	سود سهامداران حقیقی و حقوقی درای کد سجام در تاریخ 1401/12/15 از طریق سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه به حساب‌بانکی در سامانه سجام واریز شد.
از 300٫000٫000 سهم به بالا	با هماهنگی قبلی

سهامداران حقیقی فاقد کد سجام می‌بایست برای دریافت سود خود نسبت به ثبت‌نام در سامانه سجام اقدام کنند.

محاسبه و تحلیل NAV ثمسکن

برای تحلیل بنیادی ثمسکن و محاسبه NAV آن، حقوق صاحبان سهام متناسب با افزایش سرمایه، سود تقسیمی و جمع درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری‌ها تعدیل و مبلغ 1٬420 میلیارد تومان محاسبه شده است. با تقسیم مجموع حقوق صاحبان سهام و مازاد ارزش بورسی و غیربورسی بر تعداد سهام شرکت، NAV هر سهم برای ثمسکن 16٬183 ریال برآورد می‌شود. نسبت قیمت روز در تاریخ 1402/03/07 تقسیم بر NAV شرکت، نسبت P/NAV در تحلیل ثمسکن 42٫3 درصد است.

به‌طور کلی فرمول یا محاسبه مشخصی برای ارزش‌گذاری مقایسه‌ای در روش NAV وجود ندارد؛ اما به‌طور سنتی P/NAV  برای این سهم باید حدود 60 تا 70 درصد باشد که باتوجه به محاسبات انجام‌شده P/NAV ثمسکن 42٫3 درصد است. پس می‌توان انتظار داشت ارزش سهم ثمسکن در آینده افزایش یابد.

مقاله پیشنهادی: آموزش تحلیل بنیادی

نمودار قیمتی ثمسکن

چارت زیر روند قیمتی سهام ثمسکن را نشان می‌دهد. قیمت سهام ثمسکن در تاریخ 1399/04/28 به بالاترین مقدار (13٬220 ریال) رسید. ارزش بازار این نماد در تاریخ مذکور 7٬326 میلیارد تومان بود. در حال حاضر باتوجه به قیمت روز در سایت TSE، ارزش بازار این نماد 4٬296 میلیارد تومان است. قیمت سهام ثمسکن در این بازه زمانی 41 درصد کاهش یافته است.

---

سوالات متداول