تحلیل بنیادی ثاخت – شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان
در این مقاله به تحلیل ثاخت، سهام شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان به‌عنوان یکی از انبوه‌سازان پرداخته شده است. شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان ابتدا با نام شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان در سال 1364 تاسیس شد. ثاخت در سال 1383 در بورس اوراق بهادار تهران گروه انبوه‌سازی، املاک و مستغلات پذیرفته شد. این شرکت به‌عنوان هلدینگ تخصصی بخش ساختمان و مسکن شرکت سرمایه‌گذاری غدیر فعالیت‌های متنوعی به‌صورت مستقیم یا از طریق شرکت‌های تابعه از جمله شرکت آ.س.پ و یا شهرسازی و خانه‌سازی باغمیشه به‌عنوان توسعه‌دهنده کلان در صنعت ساختمان با اولویت توسعه زمین فعالیت می‌کند. این مقاله درباره بررسی عملکرد گذشته شرکت و تحلیل بنیادی ثاخت است.
- جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد تحلیل فاندامنتال به مقاله تحلیل بنیادی چیست مراجعه شود.
جایگاه شرکت و وضعیت رقابتی
بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری در ایران محسوب می‌شود. این بازار در کنار سایر بازارهای مالی از قبیل بازار ارز، بورس اوراق بهادار، طلا و سپرده‌های بانکی حائز اهمیت است. شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان در حوزه‌های مختلف از جمله طراحی، معماری، ساخت، بازاریابی و فروش، مشاوره پیمانکاری ساختمان فعالیت می‌کند. در تحلیل ثاخت، این شرکت در میان شرکت‌های فعال بازار سرمایه از نظر حجم دارایی‌ها، در رتبه دوم و از نظر سرمایه ثبت شده نیز در رده دوم میان شرکت‌های گروه املاک و مستغلات قرار دارد.
در جدول زیر جایگاه شرکت در میان شرکت‌های بورسی صنعت ساختمان به‌همراه جمع دارایی آن‌ها در ۲۹ اسفند ۱۴۰۱ و ارزش بازار آن‌ها به همراه سرمایه ثبت شده در تحلیل بنیادی ثاخت قابل مشاهده است.
| ردیف | لیست شرکت‌های بورسی صنعت ساختمان | نماد بورسی | جمع دارایی‌ها در 1401/12/29 | ارزش بازار شرکت در 1401/12/29 | سرمایه ثبت شده |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | سرمایه‌گذاری توسعه و عمران استان کرمان | کرمان | 20,569 | 32,092 | 42,620 |
| 2 | توسعه و عمران امید | ثامید | 63,307 | 49,973 | 35,317 |
| 3 | سرمایه‌گذاری ساختمان ایران | وساخت | 17,491 | 30,898 | 30,843 |
| 4 | بین‌المللی توسعه ساختمان | ثاخت | 22,494 | 28,962 | 9,000 |
| 5 | سرمایه‌گذاری مسکن | ثمسکن | 30,772 | 15,686 | 6,300 |
| 6 | سرمایه‌گذاری شاهد | ثشاهد | 12,842 | 29,809 | 4,006 |
| 7 | نوسازی و ساختمان تهران | ثنوسا | 2,389 | 11,495 | 2,630 |
وضعیت مسکن در کشور
باتوجه به فعالیت شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان در صنعت املاک و مستغلات، بررسی این صنعت یکی از عوامل مهم در تحلیل ثاخت است. مسکن به‌عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشر، همواره یکی از اولویت‌های درجه اول دولت‌ها و سیاست‌گذاران اقتصادی بوده است. بخش مسکن به دلیل ارتباطات قوی با سایر بخش‌های اقتصادی به‌عنوان یکی از بخش‌های اصلی محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح است. هرگونه تحرک تولید در این بخش زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته می‌شود.
بازار مسکن در سال‌های گذشته همواره روندی نوسانی داشته و با دوره‌های رونق و رکود متعددی مواجه بوده است. سال 1399 بازار مسکن شهر تهران رشد قیمتی در حدود 110 درصد را تجربه کرد که این موضوع منجر به آغاز رکود تورمی از نیمه دوم سال مذکور شد و این رکود تاکنون ادامه دارد، به‌طوری‌که حجم معاملات در سال 1401 نسبت به سال 1399 حدود 7 درصد کاهش یافت.
حدود 67 درصد معاملات در سال 1399 در نیمه اول سال انجام شد؛ در صورتی که در سال 1400 رونق معاملات در نیمه دوم سال بیشتر بوده و حدود 62 درصد از معاملات در نیمه دوم سال رخ داد که این رونق نسبی منجر به افزایش 37 درصدی قیمت مسکن و افزایش حجم معاملات در نه ماهه منتهی به 31 خرداد سال 1402 شد. از سوی دیگر هزینه‌های ساخت در دوره مذکور به روند صعودی خود ادامه داد و افزایش 30 درصدی را تجربه کرد. در ادامه تحلیل بنیادی ثاخت به بررسی تاثیرات بازار املاک و مستغلات بر اقتصاد کشور پرداخته شده است.
اثرات بازار مسکن بر اقتصاد ایران
به‌طور کلی بازار مسکن بر اقتصاد و رشد اقتصادی تاثیراتی داشته که چند مورد آن به اختصار ذکر شده است:
- تاثیر مستقیم صنعت ساختمان بر GDP حدود 5 درصد
- تاثیر غیرمستقیم بر GDP حدود 12 الی 13 درصد
- موثر در صنعت و اشتغال‌زایی (120 رشته صنعتی و بیش از 1200 شغل در کشور)
- فعالیت مستقیم 15 درصد از نیروی کار در صنعت ساختمان
- تخصیص 36 درصد از سرانه هزینه خانوار در کشور به هزینه‌های مسکن
پیش‌بینی آینده بازار ساختمان
طبق بررسی شاخص‌های مربوط به بازار ساخت و ساز و بازارهای مالی موازی و همچنین تحلیل‌های منتشرشده کارشناسان صنعت مسکن موارد زیر پیش‌بینی می‌شود:
- به نظر می‌رسد تنها راه کاهش بهای فروش آپارتمان در مناطق مرغوب، کاهش بهای زمین است که تا حدود زیادی وابسته به سیاست‌های دولت در خصوص عرضه زمین یا وقوع اتفاقات غیر منتظره داخلی یا خارجی است.
- طبق آمار منتشر شده بانک مرکزی تعداد معاملات در ۹ ماهه اول سال ۱۴۰۱ نسبت به دوره مشابه سال ۱۴۰۰ حدود 45 درصد افزایش یافته است که این افزایش منجر به افزایش 37 درصدی قیمت شده است.
- باتوجه به کاهش قدرت خرید بخش مصرفی مسکن انتظار رونق شدید در بازار وجود نخواهد داشت، فقط در صورت ثبات شرایط اقتصادی و سیاسی کلان کشور افزایش قیمت به میزان کمتر یا همتراز با نرخ تورم عمومی متحمل‌ترین سناریو است.
سرمایه و ترکیب سهامداران در تحلیل بنیادی ثاخت
سرمایه شرکت در حال حاضر تا پایان دوره 9 ماهه منتهی به 1402/03/31 مبلغ 9,000 میلیارد ریال است. تصویر زیر تمامی سهامداران بالای یک درصد در تحلیل ثاخت را نشان می‌دهد. انتهای سال 1401 شرکت سرمایه‌گذاری زرین پرشیا با در اختیار داشتن حدود 869 میلیارد سهم (28.32 درصد) بزرگ‌ترین سهامدار شرکت است.
در سایت تحلیل بنیادی انیگما علاوه بر سهامداران عادی، سهامداران تلفیقی نیز قابل‌مشاهده هستند. در تحلیل بنیادی ثاخت، سازمان تامین اجتماعی نیروهای مسلح مالک حدود 57 درصد از سهام ثاخت است. سهامدار تلفیقی به نوعی از سهامداران گفته می‌شود که به‌صورت غیرمستقیم و به‌واسطه زیرمجموعه‌های خود، مالک یک شرکت هستند.
صورت سود و زیان در تحلیل ثاخت
قدم بعدی برای تحلیل ثاخت بررسی صورت سود و زیان است که برای 3 دوره مالی گذشته قابل‌مشاهده است. درآمدهای عملیاتی شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان در آخرین دوره گزارش‌شده یعنی 9 ماهه منتهی به ۳۱ خرداد ۱۴۰۲ شرکت حدود 45 میلیارد تومان بوده که با کسر حدود 2 میلیارد تومان بهای تمام‌شده درآمدهای عملیاتی دوره مالی مذکور، 43 میلیارد تومان سود ناخالص باقی مانده است. بهای تمام شده شرکت در دوره مذکور به نسبت دوره مشابه سال 1401 حدود 78 درصد کاهش داشته است.
سود نقدی (DPS) در تحلیل بنیادی ثاخت
مجمع عمومی سالیانه ثاخت برای سال مالی منتهی به 1401/06/31 در تاریخ 28 دی‌ماه سال 1401 تشکیل شد. طبق تصمیمات مجمع، هیچ سودی برای پرداخت به سهامداران در نظر گرفته نشده است و تنها مطالبات سنواتی سهامداران طبق جدول زیر باتوجه به اطلاعیه منتشرشده در کدال، پرداخت خواهد شد.
| شرح | نحوه واریز |
|---|---|
| تمامی سهامداران اعم از حقوقی و حقیقی | پرداخت مطالبات سنواتی سهامداران از طریق اطلاعات سجامی سهامداران حداکثر تا 1402/06/03 |
روند قیمتی ثاخت
نمودار زیر تغییرات قیمتی و وضعیت ارزش بازار در تحلیل ثاخت را از ابتدای سال 1397 نشان می‌دهد. روند صعودی این سهم از همان ابتدای سال 97 آغاز شد. همزمان با بالارفتن شاخص کل بورس قیمت این سهم در تاریخ 11 مرداد 1399 به بالاترین مقدار خود (10,460 ریال) با ارزش بازار حدود 8 هزار و 856 میلیارد تومان رسید. پس از آن با افت شدیدی روبه‌رو شد به‌طوری‌که تا انتهای سال 1401 در محدوده 2,000 ریال در نوسان بود. قیمت این سهم مجدد از آبان سال 1401 شروع به افزایش کرد و در تاریخ 17 اردیبهشت 1402 به آخرین قله قیمتی خود برابر با 5,740 ریال با ارزش بازار 4,932 میلیارد تومان رسید. هم‌اکنون قیمت سهام ثاخت در محدوده‌ی 3,500 ریال با ارزش بازار حدود 1 هزار و 158 میلیارد تومان، در حال نوسان است.
- جهت یادگیری نحوه انجام تحلیل فاندامنتال مقاله آموزش تحلیل بنیادی پیشنهاد می‌شود.
