اوراق رهنی چیست؟ معرفی انواع و نحوه انتشار این اوراق

اوراق قرضه یکی از گزینه‌های سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه هستند. این اوراق توسط نهادهای مختلف دولت به جهت تامین مالی در بازار سرمایه ارائه می‌شوند و انواع مختلفی دارند. اوراق رهنی یا اوراق قرضه با پشتوانه رهنی یک نوع اوراق قرضه هستند که توسط بانک‌ها یا نهادهای مالی ارائه‌دهنده وام مسکن در بازار سرمایه ارائه می‌شوند. سرمایه‌گذاران می‌توانند برای خرید و فروش اوراق رهنی اقدام کنند و از این طریق درآمد ثابت کسب کنند. همچنین این اوراق در تامین مالی بانک نیز تاثیرگذار هستند. در این مقاله به معرفی اوراق رهنی، تاریخچه، انواع، نحوه انتشار و مزایا و معایب آن پرداخه شده است.

آشنایی با اوراق رهنی

اوراق رهنی یا اوراق قرضه با پشتوانه رهنی (Mortgage-backed securities) یک نوع اوراق قرضه هستند که پشتوانه آن بازار مسکن (املاک و مستغلات) است. این اوراق توسط بانک‌ها به بازار بورس ارائه می‌شوند و افراد با خرید آن، صاحب اوراق قرضه با پشتوانه رهنی ‌می‌شوند که دارای درآمد ثابت هستند. هدف اوراق رهنی خرید مطالبات رهنی است ک توسط ناشر منتشر می‌شوند. بانک‌، وام‌های مسکن دریافت شده را به عنوان اوراق قرضه در بازار ارائه می‌دهد. سرمایه‌گذاران اوراق رهنی را خریداری می‌کنند و قیمت آن را به بانک پرداخت می‌کنند. به این ترتیب در جریان بازپرداخت اقساط توسط گیرنده وام به بانک، به این اوراق درآمد ثابت تعلق می‌گیرد که در دوره‌های زمانی مختلف پرداخت می‌شود. همچنین این روش به تامین مالی بانک برای پوشش‌دهی وام‌های بیشتر نیز کمک می‌کند.

تاریخچه اوراق رهنی

اوراق قرضه آمریکا با پشتوانه رهنی توسط ایالت متحده در ابتدای قرن 18 ارائه شد و در 1920، این اوراق صاحب بازار تجاری گسترده‌ای شد. پس از رکود بزرگ، دولت فدرال آمریکا به عنوان بخشی از برنامه «نیو دیل» قانون مسکن ملی را با هدف کمک به خرید، بازسازی و ساخت و ساز املاک مسکونی تصویب کرد. اداره مسکن فدرال یا FHA برای جایگزین کردن وام‌های مسکن قدیمی، اقدام به توسعه وام مسکن با نرخ ثابت کرد که توسط دولت فدرال تنظیم شد. دولت ایالات متحده در سال 1983 شرکت Fannie Mae را برای تشکیل یک بازار ثانویه نقدشونده این وام‌های مسکن تاسیس کرد. در سال ۱۹۶۸، این شرکت به دو بخش Fannie Mae و Ginnie Mae تقسیم‌بندی شدند و وام‌های مختلف تحت این پروتکل را ارائه می‌دادند. در ایالات متحده، اوراق رهنی توسط شرکت‌های تحت حمایت دولت مانند Fannie Mae یا Freddie Mac و همچنین بانک‌های سرمایه گذاری ارائه می‌شوند.

در آبان ماه سال 1394 سازمان بورس و اوراق بهادار تصویب کرد که بانک‌‎ها و موسسات اعتباری می‌توانند تمام یا بخشی از مطالبات مربوط به وام‌های خود را که دارای رهن معتبر هستند به‌صورت اوراق بهادار در بازار سرمایه به فروش برسانند که امکان خرید و فروش در بازار ثانویه را نیز دارند. طی یک ماه بعد، MBS به عنوان اوراق بهادار با هدف خرید مطالبات رهنی که توسط ناشر منتشر شده و در بازارهای بورس یا خارج از آن قابل معامله است به ثبت رسید. پس از صادر شدن مجوز، اوراق رهنی بانک مسکن بعد از درج در فهرست نرخ‌های بازار اوراق بدهی فرابورس ایران، به صورت حراج تک قیمتی عرضه شد. بانک مسکن بار دیگر در سال ۹۹ این اوراق را در بازار عرضه کرد.

انواع اوراق رهنی و ویژگی‌های آن‌ها

اوراق رهنی همگی اوراق قرضه با پشتوانه رهنی هستند اما انواع مختلفی دارند. در این بخش به شرح جزئیات هر یک از انواع آن پرداخته می‌شود.

گواهی مشارکت: ساده ترین اوراق رهنی، گواهی مشارکت است. به صاحبان این اوراق، اصل و بهره تعیین شده برای وام مسکن تعلق می‌گیرد.

تعهد بدهی وثیقه شده (CDO): در اوایل سال 2000 با بروز رقابت در بازار اوراق سازمان یافته، بانک‌های سرمایه‌گذاری محصولات توسعه‌یافته و پیشرفته‌تری را به مشتریان ارائه دادند که تعهدات بدهی وثیقه یکی از این اوراق بود. این اوراق رهنی نیز همانند گواهی مشارکت است اما ممکن است علاوه‌بر وام‌ مسکن، هر نوع وام‌ دیگری را نیز شامل شوند.

تعهد وثیقه وام مسکن (CMO): این اوراق رهنی تحت عنوان «تعهدات وثیقه‌شده وام مسکن (CMO)» توسعه یافته است. این نوع اوراق با تقسیم مجموعه‌ای از وام‌های مسکن با ریسک‌های نزدیک به یک‌دیگر، معروف به Tranche ساخته می‌شوند. کم‌ریسک ‌ترین اوراق در این دسته، اوراقی هستند که دوره‌های زمانی پرداخت معینی دارند.

نحوه انتشار اوراق قرضه با پشتوانه رهنی

اوراق رهنی دارای درآمد ثابت هستند و از این رو ریسک کمی دارند. البته در اوراق‌ مربوط به وام با نرخ بهره بالا، میزان این ریسک افزایش پیدا می‌کند که در این نوع اوراق‌، مقدار بازپرداخت وام و درآمد حاصل از آن نیز بیشتر است. در بخش زیر مراحل انتشار اوراق قرضه با پشتوانه رهنی قابل مشاهده است.

1. نهاد فروشنده اوراق رهنی از بین شرکت‌های کارگزاری توسط بانک که منتشرکننده این اوراق است انتخاب می‌شود.
2. نهاد واسطه اقدام به فروش اوراق و جمع‌آوری وجوه نقدی سرمایه‌گذاران می‌کند.
3. نهاد واسطه وجوه نقدی را به بانی یا بانک ارائه‌دهنده وام ارائه می‌دهد و اوراق را دریافت می‌کند.
4. اوراق رهنی توسط نهاد واسطه به سرمایه‌گذاران ارائه می‌شود. مبلغ حاصل از بازپرداخت وام و سود آن به حساب دارندگان این اوراق پرداخت می‌شود.

لازم به ذکر است که اوراق قرضه با پشتوانه رهنی به دلیل داشتن این پشتوانه از اعتبار بالایی برخوردار هستند. همچنین اوراق رهنی دارای مطالبات معوق یا سررسید یک ساله نباید در بازار ارائه شوند.

مزایا و معایب اوراق قرضه با پشتوانه رهنی

اوراق رهنی علاوه بر داشتن درآمد ثابت، دارای مزایا و معایبی هستند که برای خرید و فروش بهتر است نسبت به این موارد آگاهی پیدا کرد. در ادامه به مزایا و معایب این اوراق پرداخته شده است.

مزایا:

• عرضه اوراق رهنی در بازار سرمایه و خرید آن به تامین مالی بانک و افزایش قدرت وام‌دهی کمک می‌کند.
• اوراق قرضه با پشتوانه رهنی به دلیل وجود پشتوانه بازار مسکن و تضمین بازپرداخت وام، امنیت بالا و ریسک کمی دارند.
• اوراق رهنی و خرید و فروش آن باعث ایجاد رونق و افزایش جریان نقدینگی در بازار مسکن می‌شود. همچنین این شرایط باعث بروز توسعه در صنایع وابسته به مسکن نیز می‌شود.
• معاملات اوراق رهنی سبب افزایش قدرت و تعداد وام‌دهی بانک‌ها می‌شود و این امر باعث بروز توسعه در بازار بدهی می‌شود.

معایب:

• بانک در زمان ارائه اوراق قرضه، تضمینی جهت بازپرداخت اقساط وام در نظر می‌گیرد که بابت آن نیز کارمزد دریافت می‌کند. با این حال برخی بانک‌ها تضمینی بابت پرداخت اقساط ندارند و در این شرایط ریسک نکول برای خریدار اوراق رهنی افزایش پیدا می‌کند.
• در مواقعی که نرخ بهره وام کاهش داشته باشد، امکان تسویه کامل وام در یک مرحله توسط گیرنده وام افزایش پیدا می‌کند. در این شرایط با پرداخت زودهنگام وام، عمر اوراق رهنی کم می‌شود. البته در صورتی که اوراق رهنی ارائه شده ترکیبی از چندین وام باشد، احتمال این ریسک کاهش می‌یابد.

جمع‌بندی

اوراق رهنی یا اوراق قرضه با پشتوانه رهنی یک نوع اوراق قرضه در بازار سرمایه هستند که توسط بانک‌ها یا نهادهای مالی ارائه‌دهنده وام مسکن ارائه می‌شوند. سرمایه‌گذاران اوراق رهنی را خریداری می‌کنند و قیمت آن را به بانک یا نهاد ارائه‌دهنده پرداخت می‌کنند. به صاحبان این اوراق، درآمد ثابت حاصل از بازپرداخت وام تعلق می‌گیرد. همچنین خرید این اوراق به تامین مالی و افزایش قدرت وام‌دهی بانک کمک می‌کند.