صندوق‌ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان چیست؟ بررسی ارکان و نحوه سرمایه‌گذاری در آن

صندوق‌های سرمایه‌گذاری به‌عنوان واسطه‌ای میان سرمایه‌گذار و بازار سرمایه، با مدیران حرفه‌ای خود به کمک افرادی می‌آیند که مایل به سرمایه‌گذاری غیر مستقیم در این بازار هستند. صندوق‌های زمین و ساختمان یک نوع صندوق سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه به شمار می‌آیند که امکان سرمایه‌گذاری در بازار زمین و ساختمان را برای افراد فراهم کرده‌اند. این صندوق‌ها وجوه اقشار مختلف جامعه را برای تامین هزینه پروژه‌های تجاری، اداری یا مسکونی جمع‌آوری کرده و پس از تمام شدن کار، واحدها را به فروش رسانده و سود ناشی از آن ساخت و ساز را بین سهامداران تقسیم می‌کنند. همچنین در صورت زیان‌ده بودن پروژه، سرمایه‌گذاران در زیان آن نیز شریک خواهند شد.

این صندوق‌ها با هدف فراهم آوردن امکان مشارکت برای طیف وسیعی از افراد جامعه که ممکن است سرمایه کافی، دانش تخصصی یا زمان لازم برای ورود مستقیم به بازار ساخت‌وساز را نداشته باشند، تاسیس شده است. برای آشنایی بیشتر با صندوق‌های زمین و ساختمان به بررسی تاریخچه، نحوه عملکرد، ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری، نحوه خرید، ارکان، بررسی اساسنامه و امیدنامه، مزایا و معایب و تفاوت آن با صندوق املاک و مستغلات پرداخته شده است. همچنین معرفی صندوق‌های زمین و ساختمان فعال در بازار سرمایه از موارد مطرح شده در این مقاله است.

مقاله پیشنهادی: صندوق سرمایه‌گذاری چیست؟

تاریخچه تاسیس صندوق زمین و ساختمان در ایران

اواخر سال ۱۳۸۶ در بازار بورس ایران، برای نخستین بار ایده ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان مطرح شد. سپس در ادامه این ایده، اولین امیدنامه و اساسنامه این صندوق‌ها در اوایل سال ۱۳۸۷ تهیه و تدوین شد. با این وجود مراحل اولیه تاسیس و پذیره‌نویسی بسیاری از این صندوق‌ها با چالش‌هایی روبرو شد. دلیل اصلی این چالش‌ها، عدم آشنایی کافی میان فعالان بازار سرمایه با فرآیندها و فاکتورهای خاص صنعت زمین و ساختمان و همچنین عدم آشنایی فعالان این صنعت با ابزارهای مالی جدید در حال شکل‌گیری بود.

پس از مدتی با افزایش شناخت و آشنایی متقابل میان سرمایه‌گذاران بازار سرمایه و فعالان صنعت زمین و ساختمان، فعالیت این صندوق‌ها رونق گرفت و زمینه برای جذب علاقه‌مندان فراهم شد. در نهایت، قوانین و مقررات مربوط به صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در سال ۱۳۸۸ توسط سازمان بورس و اوراق بهادار و وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب رسید. به این ترتیب، اولین صندوق‌های زمین و ساختمان به صورت رسمی در فروردین ماه سال ۱۳۸۸ با همین عنوان و کاربرد خود، وارد بازار معاملات شدند.

نحوه عملکرد صندوق زمین و ساختمان

صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان سرمایه‌های خرد را از طیف وسیعی از سرمایه‌گذاران جمع‌آوری می‌کند. وجوه جمع‌آوری شده توسط این صندوق‌ها به صورت متمرکز در تامین مالی و اجرای پروژه‌های ساختمانی جدید (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری) به کار گرفته می‌شوند. صندوق‌های زمین و ساختمان به طور مستقیم در مراحل ساخت‌وساز این پروژه‌ها مشارکت می‌کنند. پس از تکمیل ساخت پروژه، واحدهای ساخته شده به فروش می‌رسند. سود حاصل از فروش این واحدها، متناسب با سهم و میزان مالکیت هر سرمایه‌گذار، بین آن‌ها تقسیم می‌شود. لازم به ذکر است که سرمایه‌گذاران برای دریافت سود خود باید تا پایان پروژه و فروش واحدها صبر کنند.

به منظور شفافیت مالکیت هر فرد از کل دارایی صندوق مشخص و قابل معامله بودن آن، کل دارایی صندوق به بخش‌های کوچکتری به نام واحد یا یونیت تقسیم می‌شود. این واحدها در بازار فرابورس قابل خرید و فروش هستند. سرمایه‌گذاران می‌توانند به تعداد دلخواه از آن‌ها خریداری کنند یا در صورت نیاز، بخشی از واحدها را به فروش برسانند. ارزش این واحدها بر اساس خالص ارزش دارایی‌های صندوق (NAV) و درصد پیشرفت پروژه‌ها تغییر می‌کند و گزارش‌های دوره‌ای برای شفافیت در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد.

لازم به ذکر است که صندوق‌های زمین و ساختمان سود تضمین‌شده‌ای ندارند. در واقع، سرمایه‌گذاران در سود و زیان احتمالی پروژه شریک هستند. این به معنای آن است که در صورت زیان‌ده بودن پروژه یا کاهش ارزش دارایی‌های صندوق، سرمایه‌گذاران نیز ممکن است متحمل زیان شوند.

ارزش هر واحد صندوق زمین و ساختمان

هر واحد صندوق زمین و ساختمان، در زمان پذیره‌نویسی ارزشی برابر با ارزش اسمی (1,000 ریال) داشته و پس از شروع پروژه ارزش آن واحد بر اساس خالص ارزش دارایی‌ها تغییر می‌کند. به این صورت که هر ۳ ماه یک بار ارزش هر واحد به تفکیک بهای تمام‌شده و هر ۶ ماه یک بار بر اساس ارزش روز، تعیین و منتشر می‌شود. واحدهای تمامی صندوق‌های زمین و ساختمان قابلیت انتقال به غیر دارند و در بازار فرابورس پذیرفته و معامله می‌شوند. نحوه معامله این صندوق‌ها مانند سایر شرکت‌های بورسی بوده و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند از طریق کارگزاری‌ها نسبت به خرید و فروش واحدهای آن اقدام کنند. لازم به ذکر است که سهامداران می‌توانند پس از اتمام پروژه‌ی صندوق، خود نسبت به خرید بخشی از پروژه اقدام کنند.

ارزش خالص دارایی‌ یا NAV صندوق زمین و ساختمان، با کم‌ کردن بدهی‌ها از دارایی‌های صندوق قابل محاسبه است. شش ماه یک بار کارشناس دادگستری دارایی پروژه‌های صندوق را بررسی کرده و ارزش هر پروژه را متناسب با درصد پیشرفت آن و همچنین بر مبنای قیمت روز، ارزیابی و محاسبه می‌کند و به اطلاع سهامداران و عموم مردم می‌رساند.

ارکان صندوق زمین و ساختمان

ارکان صندوق زمین و ساختمان به شرح زیر است:

1-مدیر صندوق: مسئولیت مدیریت امور مالی و مدیریت پروژه به عهده‌ی مدیر صندوق است که این شخص با نظر سازمان و مجمع صندوق تعیین می‌شود.

2-حسابرس: صورت‌های مالی را حسابرسی می‌کند.

3-متولی (بازرس): مسئولیت نظارت بر کلیه ارکان را دارد و مانند مدیر صندوق با نظر سازمان و مجمع تعیین می‌شود. همچنین مورد تایید سازمان بورس بوده و در مجمع صندوق به نمایندگی سهامداران حضور پیدا می‌کند.

4-بازارگردان: وظیفه‌ی حفظ نقدشوندگی اوراق را داشته و با خرید مستمر در بازار میزان عرضه و تقاضا را تنظیم می‌کند.

5-متعهد پذیره‌نویسی: اگر با وجود سرمایه‌ی سهامداران پروژه نیاز به تامین مالی داشته باشد، تامین آن بر عهده متعهد پذیره‌نویسی است.

6-مدیر ساخت: مسئولیت انجام عملیات پیمانکاری و ساخت را دارد. این شخص باید حداقل 5 سال سابقه کار مفید در زمینه مدیریت ساخت پروژه‌های ساختمانی داشته باشد. همچنین آن شخص با تصویب مجمع صندوق و تایید سازمان تغییر می‌کند.

7-ناظر پروژه: وظیفه‌ی نظارت بر اجرای صحیح پروژه، بر عهده ناظر بوده و شرایط تغییر این شخص نیز مانند مدیر ساخت است.

دستورالعمل خرید صندوق زمین و ساختمان

برای سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان نیز مانند بقیه شرکت‌های بورسی، در ابتدا باید کد بورسی دریافت کرد. بعد از دریافت کد بورسی، باید در یکی از کارگزاری‌ها ثبت‌نام کرد. سپس می‌توان واحدها یا یونیت‌های صندوق مورد نظر را از طریق کارگزاری معامله کرد. برای انتخاب بهترین صندوق زمین و ساختمان باید امیدنامه، گزارش‌ پروژه‌ها و کارنامه سود و زیان صندوق‌ها را بررسی و مقایسه کرد تا به یک انتخاب و تصمیم درست رسید.

اساسنامه و امیدنامه صندوق زمین و ساختمان

صندوق‌های زمین و ساختمان مانند سرمایه صندوق‌های سرمایه‌گذاری دارای دو سند مهم به نام اساسنامه و امیدنامه هستند که هر یک وظایف و محتوای مشخصی دارند. اساسنامه صندوق توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تنظیم می‌شود و غیرقابل تغییر است. این سند بیانگر قوانین و شرایط تعریف شده مشترک میان تمامی صندوق‌های سرمایه‌گذاری است.

امیدنامه این صندوق‌ها شامل ارکان، هزینه‌های سرمایه‌گذاری در صندوق، هدف‌‌ها و ارزش‌گذاری، استراتژی‌های مورد نظر و گزارش‌های مالی است. به همین منظور صندوق‌ها امیدنامه خود را به سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهند تا آن‌ها بتوانند با شرایط و اهداف آینده‌ی صندوق آشنا شوند. در واقع اساسنامه توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تنظیم شده و غیرقابل تغییر است اما امیدنامه (بر اساس قوانین سازمان بورس) مختص هر صندوق و مجزا برای هر صندوق سرمایه‌گذاری تنظیم می‌شود.

پیشنهاد می‌شود برای آشنایی بیشتر با تفاوت بین این دو سند، مقاله تفاوت اساسنامه و امیدنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مطالعه شود.

لیست صندوق‌های زمین و ساختمان

سایت فیپیران (fipiran) زیر نظر سازمان بورس و اوراق بهادار بوده و جزو معتبرترین منابع برای دریافت اطلاعات مالی درست و شفاف از صندوق‌‌های سرمایه‌گذاری است. در ادامه لیست صندوق‌های زمین و ساختمان موجود در سایت فیپیران، قابل مشاهده است. هر سرمایه‌گذار برای مقایسه‌ی میزان بازدهی این صندوق‌ها (درصورت فعال بودن) و دانستن اطلاعات تکمیلی در خصوص آن‌ها می‌تواند به سایت فیپیران مراجعه کرده و بهترین صندوق زمین و ساختمان را پیدا کند.

اکنون در لیست فوق تنها صندوق زمین و ساختمان مسکن نگین شهرری فعال است.

تفاوت‌های صندوق‌ زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات

کسب سود در صندوق املاک و مستغلات از سرمایه‌گذاری در واحدهای ساخته شده است به این صورت که از اجاره ساختمان یا به واسطه‌ی افزایش قیمت آن، سود کسب می‌شود. اما در صندوق‌ زمین و ساختمان، به واسطه‌ی ساخت و ساز سود حاصل می‌شود. اساس صندوق‌ زمین و ساختمان، تامین مالی برای ساخت پروژه‌های ساختمانی، فروش واحدهای آن و در انتها تقسیم سود بین سرمایه‌گذاران است. همچنین این موضوع بدیهی است که در ارکان هم تفاوت‌هایی دارند؛ به عنوان نمونه صندوق‌های زمین و ساختمان یک رکنی به نام مدیر ساخت داشته در حالی که صندوق املاک و مستغلات نیازی به این رکن ندارد. در مقاله «صندوق املاک و مستغلات» به صورت جدا در خصوص این نوع صندوق توضیح داده شده است.

مزایای صندوق زمین و ساختمان

صندوق‌های زمین و ساختمان با برخورداری از ویژگی‌ها و مزایای متعدد، به عنوان یکی از ابزارهای نوین سرمایه‌گذاری، فرصت‌های مناسبی را برای سرمایه‌گذاران خرد و کلان فراهم می‌کنند. در ادامه به مزایای این صندوق‌ها پرداخته می‌شود.

حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم: یکی از مهم‌ترین مزایای این صندوق‌ها، محافظت از سرمایه افراد در برابر تغییرات تورمی و افزایش قیمت زمین و ساختمان است و به افراد کمک می‌کند تا ارزش اولیه سرمایه خود را حفظ کنند.

امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه اندک: صندوق‌های زمین و ساختمان امکان ورود به بازار پربازده ملک و ساخت‌وساز را حتی با سرمایه‌های خرد و اندک فراهم می‌آورند، در حالی که ورود مستقیم به این بازار معمولا نیازمند مبالغ بسیار زیادی است.

بازدهی بالاتر از سود بانکی: بازدهی این صندوق‌ها معمولا از بازدهی بانکی بالاتر است و برای سرمایه‌گذاران ترغیب‌کننده خواهد بود.

نقدشوندگی بالا: واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها در بازار فرابورس قابل معامله هستند. درنتیجه سرمایه‌گذاران می‌توانند به سادگی و به میزان نیاز خود، واحدهایشان را خرید و فروش کرده و سرمایه خود را به وجه نقد تبدیل کنند.

کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و افزایش امنیت: وجود ارکانی چون حسابرس معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار و متولی (بازرس) که بر فعالیت‌های صندوق نظارت می‌کنند، محیطی امن‌تر برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند و ریسک‌ها را کاهش می‌دهد.

جذب سرمایه‌های راکد و کمک به رونق اقتصادی: صندوق‌های زمین و ساختمان با فراهم آوردن فرصت سرمایه‌گذاری برای عموم مردم، باعث جذب سرمایه‌های راکد به چرخه اقتصادی کشور و افزایش گردش مالی می‌شوند که به رونق اقتصادی کمک شایانی می‌کند.

شفافیت بالا: به دلیل الزام به انتشار گزارش‌های مالی دوره‌ای (ماهانه، سه ماهه، شش ماهه و مقطعی)، شفافیت اطلاعاتی بالایی در خصوص دارایی‌ها و عملکرد صندوق وجود دارد.

معافیت مالیاتی: سرمایه‌گذاران در این صندوق‌ها از معافیت‌های مالیاتی برخوردار هستند که یک امتیاز تشویقی محسوب می‌شود.

تامین مالی پروژه‌های ساختمانی: این صندوق‌ها منبع مهمی برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی (اداری، تجاری و مسکونی) هستند و حتی می‌توانند به تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام کمک کنند.

تفکیک مدیریت پروژه از تامین مالی: برای مسئولان اجرایی پروژه‌ها، این صندوق‌ها نگرانی بابت تامین مالی را برطرف می‌کنند و بخش اجرایی را از بخش مالی جدا می‌سازند.

معایب صندوق زمین و ساختمان

صندوق‌های زمین و ساختمان به‌ دلیل ماهیت پروژه‌محور بودن، تحت‌تأثیر عوامل مختلفی همچون نوسانات بازار، زمان‌بندی اجرا و هزینه‌های ساخت قرار دارند. در ادامه به بررسی محدودیت‌های این صندوق‌ها پرداخته می‌شود.

• صندوق‌های زمین و ساختمان سودی تضمین شده ندارند و سرمایه‌گذاران در سود و زیان صندوق شریک هستند. بنابراین این امکان وجود دارد که در برهه‌ای از زمان، صندوق زیان‌ده شده و سرمایه‌گذاران نیز متحمل زیان شوند.
• احتمال کاهش ارزش دارایی‌های صندوق وجود دارد.
• ممکن است هزینه‌های ساخت پروژه‌های ساختمانی افزایش یابد و این مسئله بر سود نهایی صندوق زمین و ساختمان اثرگذار است.
• احتمال به اتمام نرسیدن پروژه ساختمانی در زمان‌بندی تعیین‌شده وجود دارد.
• امکان کاهش قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در بازار نیز وجود دارد.
• سرمایه‌گذاران باید تا پایان پروژه و فروش واحدهای ساخته‌شده صبر کنند تا سود حاصل از سرمایه‌گذاری خود را دریافت کنند. به همین دلیل این صندوق‌ها برای افرادی که به دنبال سودی قطعی و تضمین‌شده هستند و صبر لازم برای همراهی با صندوق را ندارند، مناسب نخواهد بود.

جمع‌بندی

صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، ابزارهایی نوین برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار سرمایه هستند. این صندوق‌ها با هدف جمع‌آوری سرمایه‌های خرد از عموم مردم و سرمایه‌گذاری آن‌ها در پروژه‌های ساختمانی اعم از تجاری، اداری یا مسکونی شکل گرفته‌اند. درنهایت این صندوق‌ها پس از اتمام ساخت و فروش واحدها، سود حاصله را متناسب با میزان مشارکت، میان سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. صندوق‌های زمین و ساختمان به سرمایه‌گذاران کمک می‌کنند تا سرمایه خود را در برابر تورم و افزایش قیمت املاک حفظ کنند و با مبالغ اندک نیز بتوانند وارد عرصه ساخت‌وساز شوند.