آشنایی با صندوق‌ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان

افراد زیادی علاقه‌مند به ساخت‌و‌ساز هستند اما توانایی انجام آن را ندارند. شاید ساخت‌و‌ساز یکی از مسیرهای افزایش سرمایه و کسب سود بالا باشد اما مثل تمامی عرصه‌ها نیاز به تخصص و سرمایه زیاد دارد. در این میان صندوق‌های سرمایه‌گذاری به‌عنوان واسطه‌ای میان سرمایه‌گذار و بازار سرمایه، با مدیران حرفه‌ای خود به کمک افرادی می‌آیند که مایل به سرمایه‌گذاری در عرصه‌ای بدون داشتن تخصص، زمان یا سرمایه لازم هستند. دو صندوق زمین و ساختمان و املاک و مستغلات از صندوق‌های فعال در این حوزه هستند که در این مقاله به توصیف صندوق زمین و ساختمان و تفاوت آن با صندوق املاک و مستغلات پرداخته شده است.

صندوق زمین و ساختمان چیست؟

صندوق‌های زمین و ساختمان وجوه اقشار مختلف جامعه را برای هزینه پروژه‌های تجاری، اداری یا مسکونی جمع‌آوری کرده و پس از تمام شدن کار، واحدها را به فروش رسانده و سود ناشی از آن ساخت و ساز را بین سهامداران تقسیم می‌کنند. همچنین در صورت زیان‌ده بودن پروژه، سرمایه‌گذاران در زیان آن نیز شریک خواهند شد.

لازم به ذکر است برای این‌ که سهم هر فرد از دارایی کلی صندوق مشخص باشد و همچنین توانایی انتقال سهم خود را داشته باشد، کل دارایی صندوق به بخش‌هایی تحت عنوان واحد یا یونیت تقسیم می‌شود و افراد هر تعدادی که بخواهند، از آن واحدها خریداری می‌کنند. در نتیجه امکان سرمایه‌گذاری حتی با سرمایه خرد نیز برای افراد وجود خواهد داشت.

مقاله پیشنهادی: صندوق سرمایه‌گذاری چیست؟

ارزش هر واحد صندوق زمین و ساختمان

هر واحد صندوق زمین و ساختمان، در زمان پذیره‌نویسی ارزشی برابر با ارزش اسمی (1,000 ریال) داشته و پس از شروع پروژه ارزش آن واحد بر اساس خالص ارزش دارایی‌ها تغییر می‌کند. به این صورت که هر ۳ ماه یک بار ارزش هر واحد به تفکیک بهای تمام‌شده و هر ۶ ماه یک بار بر اساس ارزش روز، تعیین و منتشر می‌شود. واحدهای تمامی صندوق‌های زمین و ساختمان قابلیت انتقال به غیر دارند و در بازار فرابورس پذیرفته و معامله می‌شوند. نحوه معامله این صندوق‌ها مانند سایر شرکت‌های بورسی بوده و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند از طریق کارگزاری‌ها نسبت به خرید و فروش واحدهای آن اقدام کنند. لازم به ذکر است که سهامداران می‌توانند پس از اتمام پروژه‌ی صندوق، خود نسبت به خرید بخشی از پروژه اقدام کنند.

دستورالعمل خرید صندوق زمین و ساختمان

برای سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان نیز مانند بقیه شرکت‌های بورسی، در ابتدا باید کد بورسی دریافت کرد. بعد از دریافت کد بورسی، باید در در یکی از کارگزاری‌ها ثبت‌نام کرد. سپس می‌توان واحدها یا یونیت‌های صندوق مورد نظر را از طریق کارگزاری معامله کرد. برای انتخاب بهترین صندوق زمین و ساختمان باید امیدنامه، گزارش‌ پروژه‌ها و کارنامه سود و زیان صندوق‌ها را بررسی و مقایسه کرد تا به یک انتخاب و تصمیم درست رسید.

مزایا و معایب صندوق زمین و ساختمان

یکی از مهم‌ترین مزیت‌های صندوق زمین و ساختمان، محافظت از سرمایه اشخاص در برابر رشد و افزایش قیمت زمین و ساختمان در جامعه است. می‌توان گفت مهم‌ترین‌ مزیت آن امکان سرمایه‌گذاری حتی با داشتن سرمایه خرد و اندک است که باعث وارد شدن سرمایه‌های راکد به چرخه اقتصادی کشور نیز می‌شود. همچنین نیاز به ریسک بالایی در سرمایه‌گذاری ندارد. این صندوق‌ نیز مانند سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری معاف از مالیات است. شفافیت بالای اطلاعات صندوق‌ها به دلیل انتشار گزارش‌های منظم و نظارت حسابرس سازمان بورس از دیگر مزیت‌های آن است. همچنین این صندوق‌ها از نقدشوندگی بالایی نیز برخوردارند. درآخر باعث می‌شوند سرمایه‌ی پروژه‌هایی مثل ساختمان‌سازی تامین شده و پروژه‌های نیمه تمام هم به پایان برسند.

در خصوص معایب صندوق زمین و ساختمان موردی که قبل‌تر نیز به آن اشاره شد این بود که افراد در سود و زیان این نوع صندوق‌ها شریک هستند، در نتیجه امکان کاهش ارزش دارایی‌های صندوق و افزایش هزینه‌های آن و در آخر کم شدن سرمایه‌ی سهامداران وجود دارد. بنابراین سهامداران باید ریسک کاهش قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را نیز بپذیرند. همچنین ممکن است پروژه در زمانی که مقرر شده، به اتمام نرسد.

ارکان صندوق زمین و ساختمان

ارکان صندوق زمین و ساختمان به شرح زیر است:

1-مدیر صندوق: مسئولیت مدیریت امور مالی و مدیریت پروژه به عهده‌ی مدیر صندوق است که این شخص با نظر سازمان و مجمع صندوق تعیین می‌شود.

2-حسابرس: صورت‌های مالی را حسابرسی می‌کند.

3-متولی (بازرس): مسئولیت نظارت بر کلیه ارکان را دارد و مانند مدیر صندوق با نظر سازمان و مجمع تعیین می‌شود. همچنین مورد تایید سازمان بورس بوده و در مجمع صندوق به نمایندگی سهامداران حضور پیدا می‌کند.

4-بازارگردان: وظیفه‌ی حفظ نقدشوندگی اوراق را داشته و با خرید مستمر در بازار میزان عرضه و تقاضا را تنظیم می‌کند.

5-متعهد پذیره‌نویسی: اگر با وجود سرمایه‌ی سهامداران پروژه نیاز به تامین مالی داشته باشد، تامین آن بر عهده متعهد پذیره‌نویسی است.

6-مدیر ساخت: مسئولیت انجام عملیات پیمانکاری و ساخت را دارد. این شخص باید حداقل 5 سال سابقه کار مفید در زمینه مدیریت ساخت پروژه‌های ساختمانی داشته باشد. همچنین آن شخص با تصویب مجمع صندوق و تایید سازمان تغییر می‌کند.

7-ناظر: وظیفه‌ی نظارت بر اجرای صحیح پروژه، بر عهده ناظر بوده و شرایط تغییر این شخص نیز مانند مدیر ساخت است.

ارزش خالص دارایی صندوق زمین و ساختمان

ارزش خالص دارایی‌ یا NAV صندوق زمین و ساختمان، با کم‌ کردن بدهی‌ها از دارایی‌های صندوق قابل محاسبه است. شش ماه یک بار کارشناس دادگستری دارایی پروژه‌های صندوق را بررسی کرده و ارزش هر پروژه را متناسب با درصد پیشرفت آن و همچنین بر مبنای قیمت روز، ارزیابی و محاسبه می‌کند و به اطلاع سهامداران و عموم مردم می‌رساند.

امیدنامه صندوق زمین و ساختمان

امیدنامه هر صندوق شامل ارکان آن، هزینه‌های سرمایه‌گذاری در صندوق، هدف‌‌ها و ارزش‌گذاری‌شان، استراتژی‌های مورد نظر و گزارش‌های مالی است. به همین منظور صندوق‌ها امیدنامه خود را در اختیار سرمایه‌گذاران قرار داده تا با شرایط و اهداف آینده‌ی صندوق آشنا شوند. قابل ذکر است که امیدنامه با اساسنامه تفاوت دارد. در واقع اساسنامه توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تنظیم شده و غیرقابل تغییر است اما امیدنامه (بر اساس قوانین سازمان بورس) مختص و مجزا برای هر صندوق سرمایه‌گذاری تنظیم می‌شود.

لیست صندوق‌های زمین و ساختمان

سایت فیپیران (fipiran) زیر نظر سازمان بورس و اوراق بهادار بوده و جزو معتبرترین منابع برای دریافت اطلاعات مالی درست و شفاف از صندوق‌‌های سرمایه‌گذاری است. در ادامه لیست صندوق‌های زمین و ساختمان موجود در سایت فیپیران، قابل مشاهده است. هر سرمایه‌گذار برای مقایسه‌ی میزان بازدهی این صندوق‌ها (درصورت فعال بودن) و دانستن اطلاعات تکمیلی در خصوص آن‌ها می‌تواند به سایت فیپیران مراجعه کرده و بهترین صندوق زمین و ساختمان را پیدا کند.

اکنون در لیست فوق تنها صندوق زمین و ساختمان مسکن نگین شهرری فعال است.

تفاوت‌های صندوق‌ زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات

کسب سود در صندوق املاک و مستغلات از سرمایه‌گذاری در واحدهای ساخته شده است به این صورت که از اجاره ساختمان یا به واسطه‌ی افزایش قیمت آن، سود کسب می‌شود. اما در صندوق‌ زمین و ساختمان، به واسطه‌ی ساخت و ساز سود حاصل می‌شود. اساس صندوق‌ زمین و ساختمان، تامین مالی برای ساخت پروژه‌های ساختمانی، فروش واحدهای آن و در انتها تقسیم سود بین سرمایه‌گذاران است. همچنین این موضوع بدیهی است که در ارکان هم تفاوت‌هایی دارند؛ به عنوان نمونه صندوق‌های زمین و ساختمان یک رکنی به نام مدیر ساخت داشته در حالی که صندوق املاک و مستغلات نیازی به این رکن ندارد. در مقاله «صندوق املاک و مستغلات» به صورت جدا در خصوص این نوع صندوق توضیح داده شده است.

جمع‌بندی

همانطور که گفته شد بدون نیاز به داشتن سواد مالی و سرمایه‌ی زیاد می‌توان در صندوق زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری و از رشد قیمت آن، سود کسب کرد. در این مقاله اطلاعات مفیدی از این نوع صندوق سرمایه‌گذاری شامل تعریف، ارکان و مزایب و معایب آن به صورت کامل ارائه شد.