جدیدترین قوانین خرید، فروش و اجاره مسکن در سال 1403
امروزه با توجه به افزایش هزینه‌های مسکن ضروری است افراد در معاملات خود از قبیل خرید، فروش و اجاره مسکن هوشیارانه عمل کنند و از جدیدترین قوانین و شرایط مربوط به این معاملات ملکی آگاهی کسب کنند تا دچار مشکلات و ضرر نشوند. مطابق آخرین اقدامات دولت به منظور ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در سال 1403، تغییرات قانونی در رویه‌های سنتی بازار مسکن تصویب و به منظور اجرا به دستگاه‌های ذی‌ربط ابلاغ شده است. هدف از این قوانین تنظیم و کنترل بازار مسکن و کاهش فشار اقتصادی بر روی افراد است.
مطابق اصل 123 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب روز یکشنبه مورخ 1401/09/06 که از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام در اجرای اصل 112 قانون اساسی و ماده 200 قانون آیین‌نامه داخلی مجلس شورای اسلامی مورخ 1403/02/26 موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شده است، به پیوست ابلاغ شد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
با گذشت یکسال از راه‌اندازی سامانه ثبت اسناد غیررسمی، افراد موظف هستند از تیرماه 1403 به بعد تمام قراردادهای مربوط به مسکن از قبیل خرید، فروش، رهن و اجاره را در سامانه الکترونیک اسناد ثبت کنند. زیرا اگر پس از عقد قرارداد، در صورت وجود وقوع جرم یا مشکلی در آن، نیاز به طرح دعوای کیفری یا حقوقی باشد، افراد دیگر مانند گذشته نمی‌توانند تنها مبتنی بر قولنامه بنگاهی نسبت به دریافت حق خود از دادگاه اقدام کنند. مطابق با قانون جدید، پذیرش هرگونه شکایت کیفری و حقوقی در رابطه با اموال غیرمنقول و عقود ناظر به آن، منوط به ثبت این عقود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد غیرمنقول است.
گفتنی است هرگونه عقود بیع، وقف، رهن غیرمنقول، اجاره بیش از دوسال، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان و به طور کلی هرگونه عقد و ایقاعی که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع اموال غیر منقول باشد، باید در این سامانه ثبت شود تا در صورت لزوم شکایت حقوقی و کیفری مربوط به آن مسموع باشد.
نکته مهم این که تمام اسناد تک برگی که تاریخ تنظیم آن‌ها از تاریخ 3 تیر 1403 به بعد است و دارای رنگ سبز هستند شامل این قانون شده و لازم است همه معاملات پیرامون آن‌ها به صورت رسمی و در دفترخانه انجام شود. همچنین صاجان اسناد پیش از این تاریخ، که دارای سند تک برگ به رنگ زرد هستند به مدت یکسال پس از راه‌اندازی این سامانه فرصت دارند تا براساس قوانین جدید عمل کنند.
نقش بنگاه‌های معاملاتی بر اساس قوانین جدید معاملات ملکی
مطابق قانون معاملات ملکی جدید که مبنی بر ثبت اسناد غیرمنقول در سامانه الکترونیک است، خرید ملک در بنگاه‌های معاملاتی املاک، شامل حمایت قانون نخواهد شد. به عبارتی پس از ابلاغ این قانون، نقش بنگاه‌های معاملاتی در خرید و فروش ملک، به دفاتر اسناد رسمی منتقل شده است و افرادی که در املاک به عقد مبایعه‌نامه اقدام می‌کنند و عوض معامله را نیز پرداخت می‌کنند، در صورت بروز مشکل نمی‌توانند از حمایت‌های قانون به عنوان خریدار ملک بهره‌مند شوند.
با توجه به ماده 3 این قانون، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی صرفا وظیفه دارند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین نامه‌ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های صنعت معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.
نقش دفاتر اسناد رسمی بر اساس قوانی جدید معاملات ملکی
دفاتر اسناد رسمی نیز بر اساس قوانین جدید معاملات ملکی مکلفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال مربوط به عین (عرصه و اعیان)، حق واگذاری محل حق کسب و پیشه، سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری اعم از اینکه همراه با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج درصد (5٪) و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دو درصد (2٪) محاسبه و نسبت به أخذ آن از ذی‌نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک، اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند.
قوانین مربوط به فسخ معاملات در سال 1403
اگر افراد اقدام به دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول کنند، در مواردی که ثبت فسخ نیازمند رای مرجع قضایی یا داوری است، با شرط این موضوع که ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و همچنین ظرف 15 روز پس از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ اقدام کرده باشند، مسموع است، حتی اگر فسخ ثبت نشده باشد.
لازم به ذکر است طراحی سامانه الکترونیک اسناد باید به گونه‌ای باشد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقل الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین‌شده فراهم نباشد. در هر حال چنانچه منتقل الیه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی وی حق فسخ نداشته باشد یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیر منقول به منتقل الیه مذکور رجوع خواهد کرد. چنانچه منتقل اليه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال‌دهنده اول، دارنده حق فسخ مسترد می‌شود.
قوانین ثبت اجاره در سال 1403
با توجه به آنچه در این مطلب گفته شد، دولت به منظور حفظ حقوق موجر و مستاجر قانون‌های جدیدی وضع کرده است که مهم‌ترین آن، الزام به ثبت اجاره املاک در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات است. پس از ثبت این قرارداد در سامانه مذکور، اطلاعات به روز از وضعیت بازار اجاره مسکن در اختیار مسئولان قرار می‌گیرد و موجب اجرای سیاست‌گذاری‌های درست و کارگشا می‌شود.
بر اساس اعلام دولت و همچنین مصوبات شورای عالی مسکن، قیمت اجاره خانه و مسکن در سال و متوسط سقف اجاره‌بها در سال 1403 معادل 25 درصد تصویب شده است. مطابق ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت وظیفه دارد در استان‌هایی که نرخ تورم در آن‌ها بالای ۳۰ درصد است، به تعیین نرخ رشد اجاره‌بها بپردازد.
همچنین مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران اعلام کرد: سقف اجاره‌بهای مسکن در فصل تابستان، برای استان تهران، ۲۶ درصد مشخض شده است که در صورت تخلف، با مشاوران املاک برخورد خواهد شد.
از نکات مهمی که مدیر کل راه و شهرسازی بیان کرد، می‌توان گفت: با توجه به تعیین سقف اجاره‌بها در استان تهران، هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ، واحد مسکونی را به مستاجر اجاره دهد؛ در صورتی که این تخلف رخ دهد، مستاجر می‌تواند حتی تا پس از گذشت ۵ سال از مالک در شورای حل اختلاف شکایت کند.
مطابق این قانون پرداخت مالیات بر اجاره، برعهده موجر است که مبنای محاسبه این مالیات ثبت اجاره‌نامه در سامانه مربوطه خواهد بود.
تعرفه بنگاه‌های معاملاتی
تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی باید با رعایت ضوابط و معیارهای زیر ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان وزارت خانه‌های دادگستری راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و تصویب هیأت وزیران تعیین شود:
- تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک تعیین شود.
- میانگین سالانه حجم پیش نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.
- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.
در هر صورت، قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آن‌ها تحت هر عنوان از جمله حق‌التحرير يا حق‌الزحمه درج پیش نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.
