تعریف صندوق املاک و مستغلات (REIT) و مزایای استفاده از آن

مسکن یکی از نیازهای اولیه افراد است. علاوه بر این، به دلیل رشد قیمت مسکن، خرید ملک به‌عنوان یکی از روش‌های محبوب سرمایه‌گذاری در کشور نیز شناخته می‌شود. اما امروزه به دلیل رشد زیاد قیمت مسکن، خرید ملک برای تمام افراد امکان‌پذیر نیست و به کاری بسیار دشوار تبدیل شده است. در همین راستا، انواع صندوق املاک و مستغلات برای جا نماندن افراد از بازار مسکن تاسیس شدند. در این مقاله اطلاعات کاملی در خصوص صندوق‌های سرماه‌گذاری املاک و مستغلات و مزایا و معایب آن ارائه خواهد شد تا به تمام سوالات افراد در این خصوص پاسخ داده شود.

صندوق‌ املاک و مستغلات چیست؟

صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که با نام REIT شناخته می‌شود. این صندوق‌ها مانند سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری با مجوز سازمان بورس و اوراق بهادار به منظور کسب سود برای سهامداران، بخصوص افرادی که دانش و شناخت کافی از بازارهای مالی ندارند، راه‌اندازی شد. این صندوق ها با واسطه بودن (بین سهامدار و صاحبان ملک) در زمان خرید و فروش املاک (با کاربری مسکونی، تجاری، صنعتی، اداری یا ورزشی) این مسئولیت را از دوش سرمایه‌گذار برداشته‌اند. سرمایه‌گذاران علاوه بر اینکه نیازی به شناخت و فهم روند بازارهای مالی ندارند، نیاز به سرمایه‌ زیاد برای خرید این املاک را نیز ندارند. چرا که این صندوق‌ها سرمایه‌‌‌های کوچک را تجمیع کرده و با زیاد شدن سرمایه وارد معامله می‌شوند. بدیهی است که با بزرگ شدن سرمایه، سود هم برای خرده سرمایه‌گذاران بیشتر خواهد شد.

با افزایش نرخ مسکن و همچنین سود حاصل از اجاره آن، سرمایه‌گذاران سود کرده و از تورم مسکن عقب نمی‌مانند. قوانین حاکم طوری است که حداقل 90 درصد از درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری بعد از کسرشدن هزینه‌های صندوق باید بین سهامداران تقسیم و در دوره‌های ماهانه، فصلی یا سالانه پرداخت شود. همچنین قوانین حاکم بر تخصیص سرمایه نیز به این صورت است که مدیر صندوق باید حداقل 60 درصد از دارایی را به فعالیت اصلی صندوق و حداکثر 35 درصد را در اوراق بهادار مرتبط (اوراق مشارکت، اوراق رهنی و اجاره، صندوق زمین و ساختمان و…) سرمایه‌گذاری کند. با این تفاسیر صندوق‌های املاک و مستغلات عمولا بازدهی متناسب با بازار مسکن را دارند.

انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

در ادامه انواع گروه‌های صندوق REIT  معرفی شده است تا سرمایه‌گذاران بتوانند بهترین صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را انتخاب کنند.

صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)

این نوع صندوق‌ها به خرید، فروش یا نگهداری، اجاره و اداره املاکی که درآمدزایی دارند، مانند لیزینگ، ساخت و ساز املاک و مستغلات و… می‌پردازند. علاوه بر این، به قشر اجاره‌نشین هم خدماتی را ارائه می‌دهند. تفاوت اصلی این گونه صندوق‌ها با شرکت‌های عملیاتی مستغلات در این است که صندوق‌ها از خرید، ساخت و ساز، نگهداری و اداره این موارد کسب درآمد و سود کرده و آن شرکت‌ها از فروش املاک سود می‌کنند.

صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)

این صندوق‌ها به صاحبان و شرکت‌های عملیاتی مستغلات وام داده و از این طریق سرمایه‌گذاری می‌کنند. یکی دیگر از روش‌های کسب سود این صندوق‌ها، خرید وام‌های رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن است.

صندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)

این صندوق‌ها، سبد ترکیبی از دارایی واقعی، مستغلات و مالی ملکی دارند. مهم‌ترین حوزه فعالیتی این صندوق‌ها شامل خرده فروشی، بیمارستانی، مسکونی، اداری و هتل‌ها‌‌ است.

روش سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات REIT

سرمایه‌گذاری در این صندوق همانند سایر صندوق‌های ETF به این صورت بوده که ابتدا باید کد بورسی را دریافت کرده، سپس با استفاده از سامانه‌ی معاملاتی واحدهای صندوق را خریداری کرد. خرید و فروش واحدهای صندوق همانند صندوق سهام قابل معامله با تسویه T + 2 است، یعنی پس از فروش واحدها، سرمایه‌گذار می‌تواند درآمد حاصل از فروش را 2 روز کاری بعد دریافت کند. قابل ذکر است که کارمزد خرید و فروش اوراق صندوق املاک و مستغلات 0.00018125 درصد از کل دارایی سرمایه‌گذاری شده است.

بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

بازدهی این صندوق‌ها متناسب با رشد قیمت مسکن بوده است. همانطور که در بلندمدت نرخ رشد مسکن از تورم پیشی گرفته، سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات می‌تواند سرمایه‌گذاری خوبی به حساب بیاید. اما باید این را هم در نظر گرفت که سود حاصل از این صندوق از هزینه‌هایی مثل هزینه‌ی تعمیر و نگهداری، هزینه استهلاک املاک، کارمزد ارکان صندوق و… کسر می‌شود. با این‌حال در بلندمدت باعث سود کردن سرمایه‌گذاران می‌شود، چراکه مدیران حرفه‌ای صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک با مدیریت صحیح در زمینه خرید و فروش املاک، تعمیرات و فروش بناهای قدیمی باعث بازدهی حداکثری مالکان می‌شوند یا زمان‌هایی که مسکن دچار رکود یا رونق می‌شود متناسب با آن دوره‌، از خرید اهرمی یا فروش اقساطی استفاده می‌کنند.

قوانین خرید املاک توسط صندوق‌‌های املاک و مستغلات

ملک خریداری شده توسط صندوق‌های املاک و مستغلات باید شرایط مشخصی داشته باشد که در ادامه به آن‌ها اشاره شده است:

• داخل ایران، دارای سند رسمی و گواهی پایان کار باشد.
• باید کاربری ملک (تجاری، اداری، مسکونی و…) مشخص شده باشد.
• قابل انتقال به غیر و فاقد منع قانونی، قراردادی یا قضایی بر مالکیت بوده و همچنین باید فاقد زمین‌های بدون بنا یا دارای بناهای نامتناسب با مساحت زمین باشد.
• و در آخر املاک نباید در رهن یا وثیقه باشند.

مزایا و معایب استفاده ازصندوق‌های REIT

خرید صندوق املاک و مستغلات دارای مزایای بسیار زیادی است که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌شود:

1. بازدهی بالا: اصلی‌ترین مزیت این صندوق‌ها این است که حتی با سرمایه‌‌ی خرد می‌توان بازدهی بالای مسکن را دنبال کرد.
2. معاف از مالیات: سود تقسیمی از سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها با رعایت قوانین از مالیات معاف است. مثل مالیات خرید، مالیات نقل و انتقال املاک و… که باعث بیشتر شدن سود مالکان سهام می‌شود. قابل ذکر است که هزینه‌های دیگری مثل کمیسیون مشاوران املاک، با استفاده از این صندوق از بین می‌رود.
3. نقدشوندگی بالا: این صندوق‌ها با نقدشوندگی بالایی که دارند این اجازه را به سرمایه‌گذاران می‌دهند هر زمان که بخواهند اقدام به خرید و فروش سهم خود کنند.
4. تنوع در سرمایه‌گذاری: صندوق‌ REIT به مالکان سهام امکان سرمایه‌گذاری در انواع مستغلات غیرمسکونی از جمله هتل‌ها، مراکز خرید، ساختمان‌های تجاری و صنعتی را نیز می‌دهد.
5. توزیع منظم سود به سهامداران: همانطور که قبل‌تر گفته شد صندوق‌ سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات موظف به تقسیم سود دوره‌ای است.
6. دسترسی به بازار بزرگ املاک: REIT با تجمیع سرمایه‌های خرد اقدام به خرید املاک بزرگ و پروژه‌هایی می‌کند که شاید صاحبان سهم به تنهایی قادر به سرمایه‌گذاری در آن‌ها نبودند.
7. کم بودن وابستگی به سایر بازارهای مالی: وابستگی کم این صندوق‌ها به بازارهای مالی، باعث می‌شود اگر سایر دارایی‌ها با زیان روبه رو شد این صندوق، بخشی از زیان را جبران کند.
8. بازدهی بالا و ریسک کم: این صندوق‌ها می‌توانند برای افرادی که ریسک‌پذیری کمتری دارند، گزینه‌ی خوبی باشد.
9. شفافیت معاملات: همانطور که در ابتدا گفته شد صندوق‌ REIT  با مجوز سازمان بورس تاسیس و تحت نظارت آن بوده است، بنابراین موظفند عملکرد خود را به صورت منظم در دسترس سازمان بورس و عموم مردم قرار دهند.

در کنار مزایایی که نام برده شد، می‌توان گفت تنها ایراد این صندوق‌ها عمر محدودشان به علت بالانبودن ارزش معاملاتشان است.

بهترین صندوق املاک و مستغلات

در جدول زیر لیستی از صندوق‌های املاک و مستغلات فعال در بورس و اوراق بهادار به ترتیب میزان بازدهی، نمایش داده شده‌اند. قابل ذکر است که صندوق سرمایه خانه آگاه-املاک با نماد کلید به‌تازگی عرضه شده و بازدهی 3 ماهه آن در دسترس نیست.

نام صندوق	نماد	بازدهی سه ماهه
صندوق سرمایه املاک و مستغلات امین شهر	امین شهر	7.5%
صندوق سرمایه املاک و مستغلات مالک آتیه	مالک آتیه	6.3%
صندوق سرمایه املاک و مستغلات ارزش مسکن	ارزش مسکن	0.46-%
صندوق سرمایه املاک و مستغلات نیک رای	دانیک	14.9-%
صندوق سرمایه خانه آگاه-املاک	کلید	–

تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات

یکی از عمده‌ترین تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات در نحوه سرمایه‌گذاری و کارکرد آن‌ها بوده است. دارایی‌های صندوق املاک و مستغلات در ملک‌های ساخته شده و قابل بهره‌برداری سرمایه‌گذاری می‌شود و از اجاره املاک به سرمایه‌گذاران سود پرداخت می‌شود اما دارایی‌های صندوق زمین و ساختمان در تامین مالی احداث ساختمان شریک می‌شوند و از عواید پایان کار ساختمان بهره می‌برند.

ارکان صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات این ارکان مشابه تمام صندوق‌های سرمایه‌گذاری شامل: مدیر صندوق، مجمع صندوق، متولی صندوق، حسابرس صندوق است.

یکی از عمده‌ترین تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات در نحوه سرمایه‌گذاری و کارکرد آن‌ها است. دارایی‌های صندوق املاک و مستغلات در ملک‌های ساخته شده و قابل بهره‌برداری سرمایه‌گذاری می‌شود و از اجاره املاک به سرمایه‌گذاران سود پرداخت می‌شود اما دارایی‌های صندوق زمین و ساختمان در تامین مالی احداث ساختمان شریک می‌شوند و از عواید پایان کار ساختمان بهره می‌برند.

برای آشنایی بیشتر با انواع صندوق‌ها مطالعه مقاله‌ی صندوق سرمایه گذاری چیست؟ پیشنهاد می‌شود.

جمع بندی

افرادی که قصد خرید ملک داشته و توانایی مالی ندارند، می‌توانند با بهره‌مندی از صندوق‌های املاک و مستغلات، سرمایه‌ی اندک خود در این دارایی سرمایه‌گذاری کنند. این صندوق‌ها با تجمیع سرمایه افراد شروع به سرمایه‌گذاری در ملک کرده و دارایی صاحبان سهام را با روند افزایش نرخ مسکن و تورم همراه ‌می‌سازند. باتوجه به مزایای فراوانی که به صورت کامل در این مقاله گفته شد، می‌توان گفت که صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات پاسخ خوبی برای سوال‌های ناامیدانه‌ی صاحب سرمایه‌های خرد و افراد دوراندیش باشد.