شاخص قیمت مسکن چیست؟ و چگونه محاسبه می شود؟
شاخص‌های قیمتی به منظور محاسبه تغییرات طی دوره زمانی مشخص کاربرد دارند. یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها که بسیار مورد توجه افراد قرار دارد، شاخص قیمت مسکن یا (House price index) است. در این مقاله به بررسی این شاخص مهم پرداخته شده است.
اهمیت مسکن در میزان رفاه
نیاز افراد به مسکن یکی از نیازهای اساسی انسان‌ها در کنار خوراک و پوشاک است. مسکن علاوه بر اینکه به عنوان سرپناهی برای افراد است و امنیت افراد را تامین می‌کند، به عنوان یک دارایی و سرمایه نیز مورد توجه قرار می‌گیرد. افراد برای رسیدن به رفاه و آسایش نیاز به پناهگاهی همچون مسکن دارند، بنابراین بخش عمده‌ای از هزینه‌های افراد به مسکن اختصاص دارد. حدود یک سوم درآمدها برای مسکن هزینه می‌شود.
در کشورهایی که نرخ تورم در آن‌ها بالا است، نگاه افراد به مسکن در کنار نیازهای اولیه بشر، به عنوان یک دارایی است. در این کشورها خرید مسکن در اولویت قرار دارد و به عنوان راهی برای سرمایه گذاری امن در نظر گرفته می‌شود.
از جهت فرهنگی نیز در این کشورها، خانوارها احتمالا اولین کالای باارزشی که برای خرید آن هدف‌گذاری می‌کنند، خرید ملک است. بنابراین تغییرات قیمتی آن بسیار مورد توجه افراد قرار دارد و این امر اهمیت بالای شاخص قیمت مسکن در اقتصاد را نشان می‌دهد.
برای کشورهایی که نرخ تورم اندکی دارند، خرید مسکن چندان اهمیتی نخواهد داشت و احتمالا تمایل افراد به مسکن استیجاری بیش از تملک آن است.
تعریف شاخص قیمت مسکن
شاخص قیمت مسکن نشان می‌دهد که میانگین تغییرات قیمت خرید و فروش یا اجاره یک متر مربع از واحدهای مسکونی طی دوره زمانی مشخص چقدر بوده است. دلیل آنکه برای این شاخص میانگین تغییرات قیمتی در نظر گرفته می‌شود، آن است که قیمت مسکن براساس شرایط، دفعات معاملات و نقاط جغرافیایی متغیر است. بنابراین از میانگین وزنی برای محاسبه تغییرات شاخص قیمت مسکن استفاده می‌شود.
عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن
باتوجه به نقش مهم مسکن در زندگی افراد و اقتصاد کشورها، عوامل متعددی در میزان عرضه و تقاضای مسکن اثرگذار است.
عواملی که بر عرضه مسکن تاثیر دارند:
- قیمت واگذاری زمین
- قیمت نهاده‌های ساخت مسکن
- سیاست‌های تشویقی
- مالیات و عوارض
- اعتبارات و تسهیلات
- قوانین و مقررات ساخت
عواملی که بر تقاضای مسکن تاثر دارند:
- عوامل فیزیکی و جغرافیایی
- چرخه‌های تجاری مسکن
- افزایش یا کاهش جمعیت
- درآمد افراد
- اعتبارات و تسهیلات بانکی
- رونق و رکود در سایر بازارهای موازی
- مالیات
- انتظارات تورمی
عوامل موثر بر شاخص قیمت مسکن
قیمت هر کالایی متاثر از میزان عرضه و تقاضا برای آن کالا خواهد بود. هرچه میزان تقاضا بیشتر از عرضه باشد، باتوجه به نیاز افراد قیمت‌ها افزایش خواهد یافت. در مقابل هرچه تقاضا کمتر از عرضه شود، قیمت‌ها کاهش خواهد یافت. البته این معادلات زمانی برقرار خواهد بود که سایر متغیرهای اقتصادی همچون تورم و… با نرخ ثابت در نظر گرفته شود. در غیر این‌صورت اثر متغیرهای اقتصادی بر قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
نکته‌ای که بسیار حائز اهمیت است، این است که تقاضا برای مسکن عمدتا از دو دیدگاه تقاضای واقعی و تقاضای سرمایه‌ای مطرح است. تقاضای واقعی به منظور رفع نیازهای ضروری به مسکن ایجاد می‌شود. در مقابل تقاضای سرمایه‌ای جهت حفظ ارزش پول یا درآمدزایی صورت می‌گیرد. تقاضای واقعی عمدتا نوسانات کمتری بر شاخص قیمت مسکن ایجاد می‌کند. این در حالی است که تقاضای سرمایه‌ای براساس وضعیت اقتصادی کشور اثر بیشتری در نوسانات شاخص قیمت مسکن خواهد داشت.
اثر رشد نرخ تورم بر شاخص قیمت مسکن
با افزایش نرخ تورم، افراد برای حفظ ارزش پول و سرمایه خود عمدتا به خرید دارایی‌های سرمایه‌ای همچون ملک، طلا و… گرایش بیشتری پیدا می‌کنند. در این حالت میزان نقدینگی کشور به جای هدایت به بخش تولید، صرف سرمایه‌گذاری دارایی‌هایی از این قبیل می‌شود. بنابراین هرچه نرخ تورم رشد بیشتری داشته باشد، تقاضا برای خرید مسکن بیشتر خواهد شد و این امر منجر به رشد شاخص قیمت مسکن خواهد شد.
لازم به توضیح است که افزایش تقاضا تا جایی ادامه خواهد یافت که کشش قیمتی وجود داشته باشد، در غیر این‌صورت و با کاهش قدرت خرید افراد جامعه، تقاضا برای مسکن کاهش و در نهایت این بازار گرفتار رکود می‌شود. بنابراین شاخص قیمت مسکن یا برای مدت زمان طولانی ثابت خواهد ماند یا کاهش پیدا می‌کند. در کشور ایران که گرفتار رکود تورمی است و قیمت مسکن روند صعودی دارد، تقاضا برای خرید و فروش و میزان معاملات آن بسیار اندک شده است. بنابراین گرچه شاخص قیمت مسکن افزایشی است، اما این به معنای رونق در بازار مسکن ایران نیست.
علت سرمایه‌گذاری در مسکن
بخشی از تقاضای مسکن واقعی و جهت رفع نیازهای اولیه بشر است، اما بخش دیگری از تقاضا جهت سرمایه‌گذاری بوده است. در کشورهایی با تورم بالا عمدتا افراد برای حفظ ارزش ریال، به خرید دارایی‌هایی نظیر ملک روی می‌آورند. از طرفی از آنجا که قیمت خرید و فروش ملک در تورم لحاظ نمی‌شود و تنها اجاره ملک در شاخص cpi محاسبه می‌شود، عمدتا افزایش نرخ‌ها در بخش مسکن به مراتب جلوتر از نرخ تورم است.
بنابراین افراد نه تنها از رشد قیمت مسکن جهت حفظ ارزش پول استفاده می‌کنند، بلکه رشد مازاد از تورم عمومی سود بیشتری برای افراد دارد. همچنین رشد قیمت اجاره مسکن، به عنوان راهی برای درآمدزایی افراد در نظر گرفته می‌شود. بنابراین درآمدزایی و حفظ ارزش پول دو عامل مهم برای سرمایه‌گذاری در مسکن است. این نگاه برای کشورهایی که نرخ تورم اندکی دارند یا تورم در آن‌ها منفی است، عمدتا منتفی است.
ریسک و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در مسکن
سرمایه‌گذاری در مسکن به ویژه در ایران جزو سرمایه‌گذاری‌های امن محسوب می‌شود. علت آن است که از گذشته تاکنون همواره بازار مسکن با جهش قیمتی شدید همراه بوده است. بنابراین از نگاه سرمایه‌گذاری، میزان بازدهی مسکن همواره عددی مطلوب برای سرمایه‌گذاران بوده است. از طرفی رشد قیمت فروش مسکن، منجر به رشد قیمت اجاره آن شده است. بنابراین افراد با خرید مسکن و اجاره آن منبع درآمدی برای خود ایجاد می‌کنند، ضمن آنکه قیمت دارایی هم با افزایش تورم رشد خواهد کرد.
اما یکی از ایرادات سرمایه‌گذاری در مسکن، نقدشوندگی پایین آن است. در زمان رکود مسکن حجم و ارزش معاملات این بازار کاهش می‌یابد و افرادی که سرعت دسترسی به نقدینگی برایشان اهمیت دارد، این سرمایه‌گذاری برایشان چندان مطلوب نخواهد بود.
همچنین در بررسی شاخص قیمت مسکن، رشد قیمت مسکن همراه با تورم، باعث شده که برای سرمایه‌گذاری در این بازار باید سرمایه یا پول بیشتری گذاشت. بنابراین سرمایه‌گذاری‌های با ارقام کم عمدتا میسر نخواهد شد. البته صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه نیز طی چند وقت اخیر امکان خرید و فروش ملک با سرمایه کم را میسر کرده، هرچند این بازار فعلا مورد توجه نیست. استهلاک ساختمان ایراد بعدی سرمایه‌گذاری در مسکن است. با گذر زمان و افزایش طول عمر ساختمان هزینه‌های تعمیر و نگهداری افزایش می‌یابد و از ارزش ملک کاسته می‌شود. البته این امر برای زمین اتفاق نخواهد افتاد. از طرفی این دارایی ریسک بلای طبیعی همچون سیل و زلزله را دارد.
نشانه‌های رونق و رکود در مسکن
هر بازاری ممکن است براساس شرایط اقتصادی کشور در یک چرخه تجاری قرار گیرد و دوره‌های رونق و رکود را تجربه کند. هر زمان که میزان تقاضا افزایش یابد، بازار در رونق و هر زمان که تقاضا کاهش یابد بازار گرفتار رکود خواهد شد. البته باید در نظر داشت افزایش یا کاهش تقاضا باید برای چند دوره باشد و نوسانات موقت چندان قابل استناد نیست. عمدتا تقاضا برای بازار مسکن (علاوه بر مواردی که گفته شده است)، در برخی فصول سال بیشتر و در برخی فصول کمتر خواهد بود. برای مثال در اواخر بهار و فصل تابستان بیشترین تقاضا برای مسکن وجود دارد.
رونق زمانی پدیدار می‌شود که حجم و ارزش معاملات افزایش یابد. آمارهای معاملات مسکن به صورت دوره‌ای از سوی مرکز آمار و بانک مرکزی اعلام می‌شود. با در نظر گرفتن یک دوره چندماهه از روند ارزش و حجم معاملات مسکن نشانه‌های رونق یا رکود نمایان خواهد شد. نکته حائز اهمیت این است که در بازار مسکن رونق و رکود گرچه معاملات کل مسکن کشور را متاثر می‌کند، اما میزان رونق یا رکود شهر به شهر و محله به محله متفاوت است. گاهی تقاضا برای مسکن در یک شهر یا یک محله بیش از شهرها و محله‌های دیگر است.
افزایش یا کاهش پروانه‌های ساختمانی نیز می‌تواند انتظارات از آینده بازار مسکن را نشان دهد. رشد پروانه‌های صادر شده بیانگر آن است که انتظار رونق بازار مسکن طی ماه‌های آتی بسیار زیاد است و می‌تواند منجر به رشد شاخص قیمت مسکن شود.
حباب مسکن چیست؟
به طور کلی هر زمان قیمت بازاری یک کالا بیشتر یا کمتر از قیمت ذاتی آن شود، در این حالت حباب ایجاد می‌شود. حباب قیمتی عمدتا به دلیل انتظارات اهالی بازار ایجاد می‌شود. این بدان معناست که هر زمان براساس متغیرهای اقتصادی این تفکر میان مردم ایجاد شود که قیمت مسکن افزایش خواهد یافت، اثر روانی آن باعث خواهد شد که تمایل و تقاضا برای خرید افزایش یابد.
در این حالت هرچند در کوتاه مدت متغیرهای اقتصادی چندان تغییری نداشته باشند، اما انتظارات منجر به افزایش تقاضا می‌شود. باتوجه به اینکه عرضه و ساخت بیشتر مسکن فرآیندی زمان‌بر است و در مدت زمان کوتاه میسر نخواهد شد، در نتیجه قیمت‌ها افزایش و در نهایت حباب ایجاد می‌شود. حباب منفی دقیقا برعکس این موضوع است. افت تقاضا منجر به کاهش قیمت‌ها خواهد شد. در صورت تداوم کاهش قیمت‌ها حباب منفی ایجاد می‌شود.
نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/R) چیست؟
یکی از نسبت‌های مهم و اصلی برای سنجش میزان حباب مسکن، نسبت قیمت بر اجاره یا نسبت P/R است. هرچه میزان این نسبت بیشتر شود، حباب مسکن بیشتر خواهد شد. در این حالت بسیاری معتقدند که با افزایش این نسبت خرید ملک چندان به صرفه و کم ریسک نخواهد بود. البته برای سنجش میزان حباب، این نسبت را برای دوره‌های متوالی محاسبه می‌کنند.
بر اساس این نسبت میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را تقسیم بر میانگین قیمت سالانه اجاره هر مترمربع خواهند کرد. بنابراین از این نسبت نیز برای تشخیص دوره رکود و رونق استفاده می‌کنند. برای محاسبه این نسبت باید به صورت تاریخی روند گذشته بازار مسکن را در نظر گرفت. باتوجه به استانداردها در صورتی که این نسبت کمتر یا برابر با 15 شود، نشان می‌دهد که خرید مسکن به صرفه خواهد بود. اگر این نسبت به بیش از این ارقام برسد، بسته به میزان رشد بیان می‌کند که اجاره ملک به صرفه‌تر از خرید خواهد بود. رشد قیمت اجاره نسبت به خرید در سال 1402 منجر به کاهش نسبت قیمت به اجاره (P/R) شده است. این عدد در پایان سال گذشته به کمتر از 25 واحد کاهش یافته است. در ادامه پس از بررسی شاخص قیمت مشکن تاثیرات نرخ ارز بر آن بررسی شده است.
اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن
مهم‌ترین اثر رشد نرخ ارز بر قیمت مسکن، در افزایش هزینه‌های ساخت و ساز است. رشد قیمت ارز منجر به افزایش قیمت نهاده‌های ساخت از جمله مصالح، تجهیزات و ابزارآلات و… می‌شود و رشد هزینه‌های تولید قیمت مسکن را افزایش می‌دهد. از طرفی افزایش قیمت دلار منجر به رشد انتظارات تورمی خواهد شد. انتظارات تورمی پیش واکنشی نسبت به بازارها را ایجاد می‌کند. بنابراین بازارها عمدتا سریع‌تر از اثر واقعی رشد قیمت ارز واکنش نشان می‌دهند و این امر بیشتر جنبه روانی دارد.
کدام کشورها بیشترین تورم مسکن را داشتند؟
براساس شاخص جهانی نایت فرانک کشور ترکیه در سال 2023 با افزایش 75.5 درصدی قیمت مسکن، صدرنشین بیشترین رشد در کل دنیا بود. پس از آن لهستان و کلمبیا در صدر بیشترین‌ها قرار گرفتند. این در حالی است که کشور شیلی بیشترین میزان افت قیمت مسکن را در سال 2023 داشته است.
شاخص قیمت مسکن در ایران
در ایران شاخص قیمت اجاره مسکن و میانگین قیمت و حجم معاملات مسکن به صورت دوره‌ای از سوی مرکز آمار و بانک مرکزی محاسبه و منتشر می‌شد. با توجه به اینکه شاخص‌های قیمتی نسبت به متوسط قیمت‌ها تغییرات را بهتر و با کیفیت‌تر نشان می‌دهند، مرکز آمار به تازگی و در اواخر سال گذشته اعلام کرد که با توجه به نیاز به شاخص قیمت مسکن برای خرید و فروش، اطلاعات مربوط به این شاخص و تغییرات آن را با تفکیک استانی اعلام خواهد کرد. جدیدترین اطلاعات منتشر شده مرکز آمار، برای شاخص قیمت مسکن دی ماه استان تهران بوده است. شاخص‌های محاسبه شده با استفاده از اطلاعات ثبتی موجود در سامانه املاک و مستغلات کشور تهیه و تنظیم می‌شود.
نکته قابل توجه این است که با جهش ارزی و رشد قیمت مسکن در سال گذشته اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار محدودتر شده است. البته بانک مرکزی در اسفند 1402 آخرین تحولات قیمت مسکن تهران را منتشر کرد اما اطلاعات مربوط به سایر نقاط شهری در کشور به روز نیست.
شاخص قیمت مسکن تهران
براساس آخرین اطلاعات مرکز آمار ایران، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در دی ماه 1402، نسبت به آذر 1402 رشد 2.2 درصدی داشته است. در دی ماه تورم نقطه به نقطه 46.5 درصد و تورم سالانه 82.8 درصد اعلام شده است. تعداد معاملات هم در دی ماه 1402، 4,465 واحد مسکونی بوده است.
مرکز آمار ایران در جدول ذیل عدد شاخص قیمت آپارتمان و تغییرات آن در تهران را از ابتدای سال 1401 تا دی ماه 1402 را منتشر کرده است.
آمار شاخص قیمت مسکن اجاره‌ای در ایران
شاخص قیمت مسکن اجاره‌ای، تغییرات قیمت اجاره واحدهای مسکونی را طی دوره‌های زمانی مشخص نشان می‌دهد. تغییرات شاخص قیمت مسکن اجاره‌ای طی سال‌های طولانی (از سال 1314) از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود. بررسی این شاخص به صورت فصلی ارائه می‌شود. برای محاسبه این شاخص اطلاعات 79 شهر را جمع‌آوری و براساس مشخصات فیزیکی و جغرافیایی دسته‌بندی می‌کنند.
پس از جمع‌آوری اطلاعات اجاره بهای واحدهای نمونه (براساس دسته‌بندی تعداد اتاق)، شاخص قیمت اجاره محاسبه می‌شود. براساس جدیدترین اطلاعات منتشر شده توسط بانک مرکزی، در اسفند 1402 تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن اجاره‌ای تهران و کل مناطق شهری، به ترتیب 44.5 و 51.6 درصد افزایش داشته است.
نمودار ذیل روند شاخص اجاره مسکن از سال 1361 تا 1401 را نشان می‌دهد:
قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران
جدیدترین آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد، در اسفندماه 1402 تعداد آپارتمان‌های معامله شده در شهر تهران نسبت دوره مشابه سال قبل افت 6.4 درصدی داشته است. در اسفند ماه 6.2 هزار واحد مسکونی معامله شده است. در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی 81.4 میلیون تومان بوده که نسبت به بهمن 1402 رشد 3.8 درصدی داشته است.
متوسط قيمت آپارتمان‌های مسكونی شهر تهران (به تفکیک مناطق)
نمودار ذیل قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده و تعداد معاملات آن در مناطق 22گانه تهران را نشان می‌دهد. در میان مناطق بیشترین معامله را منطقه 5 داشته است.
