نسبت P/R مسکن چیست و چه کاربردی دارد؟
تحلیل بازار مسکن و آگاهی از زمان مناسب برای سرمایهگذاری در این بازار امری دشوار است، چراکه عوامل بسیاری در آن نقش دارند. یکی از ابزارهایی که که افراد میتوانند از آن برای تحلیل وضعیت بازار مسکن و تشخیص حباب در آن استفاده کنند، نسبت قیمت به اجاره یا نسبت P/R مسکن است.
بسیار مهم است که افراد در هنگام تصمیمگیری در مورد خرید خانه یا تحلیل بازار مسکن از این نسبت در ترکیب با سایر عوامل و متغیرها استفاده کنند. بنابراین با توجه به اهمیت این نسبت، در این مقاله نسبت p/r مسکن به طور مفصل تشریح شده است.
در اینخصوص مقاله تحلیل بازار مسکن را بخوانید…
تعریف نسبت p/r مسکن
در پاسخ به اینکه نسبت p به r در مسکن چیست؟ باید گفت که این نسبت معیاری است که برای تحلیل و بررسی رابطه قیمت یک ملک با اجاره سالانه آن محاسبه میشود. این امر به تعیین حبابی بودن قیمت مسکن و منطقی بودن یا نبودن خرید ملک یا اجاره آن با در نظر گرفتن عوامل مختلف کمک میکند.
در واقع سرمایهگذاران و فعالان حوزه مسکن از این نسبت برای تشخیص وضعیت بازار مسکن و زمان و مکان مناسب برای سرمایهگذاری ملک استفاده میکنند. نسبت p/r مسکن به آنان کمک میکند تا قبل از هر تصمیمی، بازار مسکن را تجزیه و تحلیل کرده و سودآوری آن را ارزیابی کنند.
چرا نسبت p به r مسکن برای سرمایهگذاران مهم است؟
حباب، در واقع به معنای رشد قیمتها بیش از ارزش منصفانه است. در بازار مسکن نیز گاهی شرایطی ایجاد میشود که میزان تقاضا بیش از عرضه شده و تعادل بازار از بین میرود، در این حالت قیمتها بیش از ارزش ذاتی رشد میکند یا اصطلاحا بازار حبابی میشود.
یکی از مهمترین معیارهایی که سرمایهگذاران املاک و مستغلات میتوانند برای محاسبه حباب مسکن قبل از تصمیمگیری در مورد سرمایهگذاری در نظر بگیرند، نسبت قیمت به اجاره است. همانطور که گفته شد، هر زمان بازاری حباب داشته باشد، یعنی قیمتها بیش از ارزش واقعی افزایش یافتهاند و احتمالا به زودی تعدیل شود. این امر ریسک سرمایهگذاری را بیشتر خواهد کرد.
همچنین نسبت P/R مسکن عامل مهمی در تعیین تقاضای اجاره، درآمد اجاره و بازگشت سرمایه برای املاک سرمایهگذاری بلندمدت برای فروش است و علاوه بر کمک به سرمایهگذاران در تعیین نرخ بازگشت سرمایه، به تحلیلگران در بخش املاک و مستغلات اجازه میدهد تا تغییرات در میزان تقاضا و علل آن در بازار مسکن را شناسایی کنند. علاوه بر این، مشاوران املاک نیز با استفاده از این نسبت میتوانند تشخیص میدهند که آیا روند بازار بیشتر نشاندهنده گرایش به اجاره املاک یا فروش آن است و زمان احتمالی رشد قیمتها یا تعدیل منفی آن چه موقعی خواهد بود.
بنابراین نسبت p/r مسکن میتواند تا حدودی به پاسخ به سوالات ذیل کمک کند:
- قیمت ملک تا چه میزان حباب دارد؟
- آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید است؟
- کدام منطقه برای سرمایهگذاری ملک مناسبتر است؟
- بازار رهن و اجاره به کدام سمت میرود؟
- چه زمانی قیمتها تعدیل مثبت یا منفی خواهند داشت؟
نحوه محاسبه نسبت P/R مسکن
برای محاسبه نسبت قیمت به اجاره میتوان میانگین سالانه قیمت ملک را بر میانگین قیمت اجاره سالانه تقسیم کرد. این فرمول در ذیل آمده است:
نسبت p/r مسکن = میانگین سالانه قیمت ملک / متوسط اجاره سالانه
گرچه اعداد و ارقام براساس میزان عرضه و تقاضا، متراژ، قدمت ملک و… در مناطق مختلف با یکدیگر متفاوت است، اما افراد میتوانند با جستجوی اینترنتی در سامانههای معاملات مسکن یا کمک از مشاوران املاک هر منطقه، قیمت اجاره و خرید مسکن هر منطقه را تا حدودی بهدست آورند.
عددی که پس از انجام محاسبه فوق محاسبه میشود، میتواند به عنوان دادههای کمی و همچنین دادههای مقایسهای برای کمک به تجزیه و تحلیل بازار ملک استفاده شود.
آیا نسبت P/R مسکن برای سرمایهگذاری قابل اتکا است؟
در برخی نقاط دنیا، نسبت p به r مسکن را با اعداد و ارقام تفسیر میکنند، اما این موضوع در ایران خیلی قابل اتکا نیست، علت هم نرخ تورم بالا در ایران است که این امر بازار مسکن را نظیر بسیاری از بازارها بیثبات کرده است. در واقع افراد به دور از نیازهای اساسی خود برای مسکن، نگاه سرمایهای به این دارایی دارند و رشد قیمتها تقاضای واقعی را کمتر و تقاضای سرمایهای را بیشتر کرده است.
از طرفی قیمتها تحتتأثیر عوامل بسیاری نظیر منطقه، متراژ، قدمت، ویژگیهای بصری و… قرار دارند که ممکن است بر میزان تقاضا اثرگذار باشد.
طی سالهای گذشته در ایران همواره قیمت اجاره مسکن یک چهارم تا یک ششم قیمت فروش آن بوده است. اما نوسانات اخیر قیمت مسکن این نسبتها را دستخوش تغییر کرده است و رشد چشمگیر آن نسبت به میانگین باعث شده تا بسیاری بر حباب بازار مسکن تاکید کنند.
بنابراین بسیاری از کارشناسان معتقدند که پاسخ جامعی به این سوال که نسبت قیمت به اجاره مناسب برای سرمایهگذاری در املاک چقدر است، وجود ندارد و این نسبت تنها جنبه مقایسهای خواهد داشت.
چگونه نسبت P/R مسکن را تفسیر کنیم؟
با توجه به مواردی که در بخش قبل گفته شد، برای تفسیر نسبت p به r مسکن بهتر است که نسبت به دستآمده با میانگین بلندمدت آن مقایسه شود. اگر نسبت به دست آمده پایینتر از نسبت میانگین باشد، نشان میدهد که بازار حبابی نیست و میتواند پتانسیل سرمایهگذاری برای کسب سود بیشتر برای مدت طولانیتر را نشان دهد.
از سوی دیگر، نسبت بالاتر از میانگین نشان میدهد که بازار حبابی شده و هر چه نسبت بالاتر باشد، میزان حباب مسکن بیشتر است. بنابراین سرمایهگذاری انجام شده احتمالا در بخش املاک و مستغلات منجر به بازده کوتاه مدت شود و سرمایهگذاران بهتر است صبر کنند تا قیمتها اندکی تعدیل شوند.
نکته مهم آن است که در بازارهای بیثبات، به تغییرات یه دوره کوتاه نمیتوان اتکا کرد. برای مثال اگر در یک دوره مشخص و بلند مدت نسبت p/r مسکن در یک محدوده مشخص باشد و به یکباره، این نسبت، جهش یا افت قابل توجه پیدا کند، باید شرایط و محرکها را به دقت بررسی کرد، چرا که با آرام شدن وضعیت، ممکن است که نسبت به سمت میانگین خود بازگردد، مگر آن که تغییرات برای یک دوره زمانی تداوم یابد. بنابراین در این شرایط باید احتیاط شود.
نتیجهگیری
همانطور که گفته شد، نسبت قیمت به اجاره (یا نسبت P/R مسکن) معیاری است که میانگین (متوسط) قیمت املاک و مستغلات را با میانگین (متوسط) اجاره آن مقایسه میکند. این نسبت به عنوان شاخصی برای این که آیا قیمت ملک در بازار مسکن ارزش منصفانه دارد یا حبابی است، استفاده میشود. نکتهای که باید در نظر داشت آن است که این نسبت به تنهایی نمیتواند معیار مناسبی برای تصمیمگیری سرمایهگذاران و فعالان حوزه مسکن باشد و باید در کنار سایر متغیرها به آن توجه شود.