اجاره‌نشینی در تورم؛ چگونه هزینه را هج کنیم؟
تورم هر سال فاصله میان درآمد و هزینه‌ی خانوارها را عمیق‌تر می‌کند و در این میان، اجارهنشینها نخستین قربانی این شکاف هستند. در شهریور ۱۴۰۴، تورم اجاره‌بها به ۳۴.۴ درصد، پایین‌ترین سطح سه سال گذشته رسید، اما همچنان فراتر از توان درآمدی اغلب خانوارهای شهری است. این عدد نشان میدهد، هزینه مسکن همچنان به‌عنوان سنگین‌ترین بخش سبد معیشتی خانوار باقی مانده است. در همین زمان، تورم عمومی در محدوده 45.3 درصد قرار گرفت و سهم اجاره از هزینه خانوارهای شهری به ۴۴ درصد رسید.
تورم و اجاره؛ شکاف درآمد و هزینه چگونه شکل می‌گیرد؟
تغییرات ماهانه اجاره‌بها در کشور برای دومین ماه متوالی مسیر صعودی را طی کرده است. طبق داده‌های رسمی، هزینه اجاره در شهریور ۲.۸ درصد نسبت به مرداد افزایش یافت که بالاترین رشد ماهانه از دی‌ماه ۱۴۰۳ تاکنون است.
به‌نظر می‌رسد رشد بالای ۲ درصدی اجاره در ماه‌های پیاپی باید به عنوان علامت هشدار برای سیاست‌گذار تلقی شود؛ زیرا اگر ادامه یابد، با تاخیر چندماهه بر تورم نقطه‌ای اجاره اثر افزایشی خواهد گذاشت.
در حال حاضر، تورم نقطه‌ای اجاره ۳۴.۴ درصد و تورم سالانه آن ۳۷.۱ درصد است؛ هرچند از تورم عمومی پایین‌تر است، اما برای خانوارهایی که رشد درآمدشان کمتر از ۳۰ درصد بوده، به‌معنای ۱.۳۴ برابر شدن هزینه اجاره‌بها در یک سال است.
فشار هزینه و کاهش توان مالی خانوار
برآوردها نشان میدهد از سال ۱۳۹۶ تاکنون، هزینه مسکن در شهرهای ایران چندین برابر سریع‌تر از رشد درآمد خانوارها افزایش یافته است. درحالی‌که متوسط درآمد خانوار در این مدت کمتر از رشد بهای اجاره و مسکن بوده، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار به‌طور پیوسته افزایش یافته و این شکاف، قدرت خرید و توان مالی خانوارهای شهری را به‌طور محسوسی تضعیف کرده است.
بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران از هزینه و درآمد خانوارهای شهری در سال ۱۴۰۳، سهم هزینه مسکن از کل مخارج خانوار شهری به حدود ۴۳.۷ درصد رسیده است؛ این رقم نسبت به سال قبل (۴۲.۴ درصد در ۱۴۰۲) افزایش یافته و بیانگر تشدید فشار معیشتی بر مستاجران است.
در شهر تهران نیز طبق داده‌های بانک مرکزی و گزارش‌های رسمی بازار اجاره در تابستان و شهریور ۱۴۰۴، سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار بین ۵۵ تا ۶۰ درصد برآورد می‌شود؛ سطحی که دو برابر معیار جهانی مسکن مقرون‌به‌صرفه است.
مسیر خروج؛ چگونه هزینه‌ها را هج کنیم؟
در اقتصاد تورمی، هج کردن تنها زمانی موثر است که خانوار هم‌زمان دو مسیر سرمایهگذاری هوشمند و مدیریت دقیق هزینه‌ها را دنبال کنند. صرف کاهش مخارج کافی نیست؛ باید بخشی از درآمد را به دارایی‌هایی تبدیل کرد که در برابر تورم ارزش خود را حفظ می‌کنند، و در کنار آن، ساختار هزینه خانوار را کنترل و بهینه‌سازی کرد.
سرمایهگذاری ضدتورمی
سرمایهگذاری موثر در شرایط تورمی دو دسته اصلی دارد:
دارایی‌های فیزیکی: طلا و سکه در ایران همواره هم‌جهت با تورم حرکت کرده‌اند و پوشش مناسبی در برابر کاهش ارزش پول هستند. با این حال، وزن این دارایی‌ها باید محدود و مرحله‌ای باشد تا از ریسک نوسان‌های کوتاه‌مدت جلوگیری شود. داده‌های سال ۱۴۰۴ نشان میدهد بازار طلا یکی از پربازده‌ترین مسیرهای سرمایهگذاری بوده است.
دارایی‌های مالی: برای کسانی که ترجیح می‌دهند دارایی‌هایشان را بدون نگهداری فیزیکی مدیریت کنند، صندوقهای مبتنی بر طلا یا کالا، صندوقهای مختلط و سهام شرکتهای صادراتمحور گزینههای مناسبی‌اند. این ابزارها در افق میان‌مدت با تورم داخلی همبستگی مثبت دارند و ضمن حفظ نقدشوندگی، ریسک اجرایی را کاهش می‌دهند.
مدیریت هوشمند هزینه‌ها
در کنار سرمایهگذاری، کنترل و بهینه‌سازی هزینه‌ها نقش کلیدی در حفظ تعادل مالی دارد. نسبت هزینه مسکن به درآمد باید تا حد امکان زیر ۳۰ درصد نگه داشته شود و سایر هزینه‌های مصرفی نیز بر اساس اولویت‌های ضروری تنظیم شوند. در معیارهای جهانی، ۳۰ درصد مرز مقرون‌به‌صرفگی و ۴۰ درصد آستانه فشار اقتصادی است؛ از آنجا که میانگین هزینه مسکن در ایران از این سطح فراتر رفته، انضباط مالی در هزینه‌ها برای جلوگیری از فقر مسکن حیاتی است.
در مجموع، ترکیب سرمایهگذاری هدفمند و مدیریت هوشمند هزینه‌ها، مسیر موثر هج مالی در برابر تورم است؛ رویکردی که نه‌تنها از ارزش دارایی‌ها محافظت می‌کند، بلکه ثبات اقتصادی خانوار را در بلندمدت حفظ می‌سازد.
جمع‌بندی
اجاره‌نشینی در شرایط تورمی به مسئله‌ای فراتر از مسکن و به چالشی برای تعادل مالی خانوارها تبدیل شده است. در این میان، هج کردن هزینه‌ها از طریق دارایی‌های ضدتورمی، سرمایه‌گذاری‌های کم‌ریسک و انضباط مالی، می‌تواند مسیر حفظ ثبات اقتصادی در سطح خانوار باشد. در مقابل، اگر این مسیر دنبال نشود، فشار تورمی مسکن می‌تواند به کاهش پس‌انداز، کاهش رفاه و نهایتا گسترش فقر مسکن بینجامد.
سوالات متداول
در اقتصادهای تورمی، نسبت ایدهآل هزینه اجاره به درآمد حداکثر ۳۰ درصد است؛ بالاتر از این سطح، خطر فقر مسکن افزایش مییابد.
برای اجارهنشینها، استفاده از صندوقهای مبتنی بر طلا یا سهام شرکتهای صادراتمحور که با تورم همبستگی دارند، گزینهای کمریسکتری نسبت به سایر گزینههای سرمایهگذاری است.
بررسیها نشان میدهد که تنها حدود ۳۰ درصد متقاضیان واجد شرایط موفق به دریافت تسهیلات ودیعه مسکن شدهاند و بنابراین تاثیر آن تا کنون گسترده نبوده است.
