ناترازی مسکن چیست؟ بررسی جامع و دقیق بحران مسکن در ایران
ناترازی مسکن، در ساده‌ترین تعریف، به عدم تعادل پایدار میان عرضه و تقاضای مسکن اشاره دارد. این پدیده زمانی رخ میدهد که تعداد واحدهای مسکونی موجود (عرضه) با نیاز واقعی جامعه برای سکونت (تقاضا) همخوانی نداشته باشد. البته این تعریف، تمام ابعاد مشکل را پوشش نمی‌دهد؛ ناترازی مسکن یک چالش چندوجهی است که شامل کمبود مسکن مناسب برای گروه‌های هدف در یک منطقه و همزمان وجود مازاد واحدهای لوکس یا خالی در منطقه‌ای دیگر می‌شود. این وضعیت در ایران به یک بحران ساختاری تبدیل شده که پیامدهای عمیق اقتصادی، اجتماعی و حتی روانی برای جامعه به همراه داشته است. درک دقیق ریشه‌ها، ابعاد و راهکارهای این چالش، پیش‌نیاز هرگونه سیاست‌گذاری موثر در این حوزه است.
ناترازی مسکن چه ابعادی دارد؟
ناترازی در بازار مسکن ایران صرفا یک مشکل کمی نیست، بلکه ابعاد کیفی و جغرافیایی نیز دارد که درک آنها برای تحلیل دقیق موضوع ضروری است.
شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن
شکاف میان عرضه (Supply) و تقاضا (Demand) بُعد اصلی مفهوم ناترازی مسکن است. تقاضا در بازار مسکن به دو بخش تقسیم می‌شود:
- تقاضای مصرفی که نیاز واقعی متقاضیان برای سرپناه است.
- تقاضای سرمایهای که مسکن را به عنوان یک کالا برای حفظ ارزش پول و کسب سود در نظر می‌گیرد.
در شرایط تورمی، تقاضای سرمایهای افزایش یافته و باعث خروج واحدهای مسکونی از دسترس متقاضیان مصرفی می‌شود. در سمت عرضه نیز، عواملی چون هزینه‌های بالای ساخت، قوانین پیچیده و زمان‌بر بودن پروژه‌ها، توان پاسخگویی به نیاز واقعی بازار را محدود می‌کنند.
ناترازی کمی و ناترازی کیفی
تحلیل ناترازی مسکن نباید تنها به شمارش تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی محدود شود.
- ناترازی کمی (Quantitative Imbalance): این همان کمبود عددی مسکن است. زمانی که تعداد متقاضی از تعداد واحدهای مسکونی موجود بیشتر باشد، بازار مسکن با ناترازی کمی روبرو می‌شود. این شاخص معمولا اولین معیار برای سنجش بحران مسکن است.
- ناترازی کیفی (Qualitative Imbalance): این بعد از ناترازی به عدم انطباق ویژگی‌های مسکن موجود با نیاز و توان مالی خانوارها اشاره دارد. برای مثال، ساخت هزاران واحد مسکونی لوکس و بزرگ در شمال شهر تهران، کمکی به زوج جوانی که به دنبال یک آپارتمان کوچک و مقرون‌به‌صرفه در مرکز شهر است، نمی‌کند. این یک نمونه واضح از ناترازی کیفی است؛ مسکن وجود دارد، اما مناسب و قابل دسترس نیست.
بعد جغرافیایی ناترازی مسکن
یکی از مهمترین جنبه‌های ناترازی مسکن در ایران، توزیع نامتوازن آن در پهنه کشور است. در حالی که در برخی شهرهای کوچک یا مناطق حاشیه‌ای، تعداد زیادی واحد مسکونی خالی و بدون متقاضی وجود دارد (مازاد عرضه)، در برخی کلان‌شهرها و مراکز اشتغال، کمبود شدید مسکن (مازاد تقاضا) احساس می‌شود. این ناهماهنگی جغرافیایی، که ریشه در سیاست‌های آمایش سرزمین و توزیع نامتوازن فرصت‌ها دارد، باعث اتلاف شدید منابع ملی می‌شود.
آمار میزان ناترازی مسکن در ایران
برای درک عمق بحران، لازم است ابعاد تئوریک ناترازی را با داده‌های واقعی بازار ایران سنجید. اگرچه دسترسی به آمار دقیق و یکپارچه همواره با چالش‌هایی روبه‌رو بوده است، اما برآوردها و گزارش‌های رسمی از نهادهای مختلف مانند مرکز آمار ایران، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، تصویری نگران‌کننده از حجم این ناترازی ارائه می‌دهند.
کمبود شدید واحدهای مسکونی
بر اساس آمارهای رسمی، کشور با کمبود انباشته قابل توجهی در زمینه واحدهای مسکونی مواجه است. نیاز سالانه کشور به مسکن، با در نظر گرفتن تشکیل خانوارهای جدید (ازدواج) و نیاز ناشی از فرسودگی و تخریب بافت‌های قدیمی، عددی بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد در سال برآورد می‌شود. این در حالی است که طی سال‌های گذشته، میزان تولید و عرضه مسکن به طور متوسط بسیار کمتر از این مقدار بوده است (اغلب بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال). این شکاف میان عرضه و تقاضا، یک «کسری انباشته» ایجاد کرده است. برآوردهای مختلف، این کمبود انباشته را تا بیش از ۶ میلیون واحد مسکونی تخمین می‌زنند. این عدد به آن معناست که حتی اگر از امروز به بعد، عرضه و تقاضای سالانه برابر شود، همچنان میلیون‌ها خانوار بدون مسکن مناسب باقی خواهند ماند.
مازاد کیفی مسکن با میلیون‌ها خانه خالی
در سوی دیگر این معادله، پدیده متناقض «خانههای خالی» قرار دارد که ابعاد کیفی و مکانی ناترازی را به وضوح نشان میدهد. برخی منابع از ۶ میلیون واحد خالی (تنها در تهران ۲ میلیون واحد) خبر داده‌اند. این عدد نشان میدهد که مشکل صرفا «کمبود ساخت» نیست. بخش بزرگی از این واحدها، خانههای لوکس و سرمایهای هستند که مالکان آنها به امید افزایش قیمت در آینده، از عرضه به بازار فروش یا اجاره خودداری می‌کنند. تمرکز این خانه‌ها در کلان‌شهرها و مناطق مرفه، شاهدی بر این مدعاست که سرمایه‌ها به جای پاسخ به نیاز واقعی مصرف‌کنندگان، به سمت ساخت املاک سوداگرانه هدایت شده‌اند. این مازاد کیفی، به معنای اتلاف عظیم منابع ملی و تشدید نابرابری در دسترسی به سرپناه است.
شاخص دسترسی به مسکن در ایران
تکان‌دهنده‌ترین آمار که عمق فاجعه را برای شهروند عادی ملموس میکند، «شاخص دسترسی به مسکن» است. این شاخص مدت زمانی را که یک خانوار باید کل درآمد خود را (بدون هیچ‌گونه هزینه‌ای) پس‌انداز کند تا بتواند یک واحد مسکونی متوسط (حدود ۷۵ متر مربع) خریداری کند، اندازه‌گیری میکند.
- در سطح کشور: این شاخص به طور متوسط به بیش از ۳۵ سال رسیده است.
- در شهر تهران: این عدد از مرز ۷۵ سال عبور کرده و در برخی برآوردها به ۱۰۰ سال رسیده است.
این ارقام فاجعه‌بار در حالی است که استاندارد قابل قبول برای این شاخص در جهان بین ۱۰ تا ۱۵ سال است. بالا بودن این شاخص به زبان ساده یعنی خانه‌دار شدن برای یک حقوق‌بگیر متوسط یا یک زوج جوان، عملا به یک رویای دست‌نیافتنی تبدیل شده است. این آمارها به خوبی نشان می‌دهند که ناترازی مسکن در ایران از یک چالش اقتصادی فراتر رفته و به یک بحران عمیق اجتماعی بدل شده است.
دلایل ناترازی مسکن در ایران
ناترازی مسکن در ایران محصول یک عامل واحد نیست، بلکه معلول ترکیبی پیچیده از سیاستگذاریهای ناکارآمد، چالش‌های ساختاری اقتصاد کلان و رفتارهای اجتماعی اقتصادی است که در طول دهه‌ها انباشته شده‌اند.
سیاستگذاریهای ناکارآمد و نامنسجم
فقدان یک راهبرد بلندمدت و یکپارچه برای بخش مسکن، مهمترین ریشه بحران فعلی است. سیاست‌ها اغلب کوتاه‌مدت، واکنشی و گسسته بوده‌اند. با تغییر دولتها، طرح‌های قبلی (مانند طرح مسکن مهر) نیمه‌کاره رها شده یا با طرح‌های جدید جایگزین می‌شوند، بدون آنکه ارزیابی دقیقی از نتایج آنها صورت گیرد.
ساختار معیوب تامین مالی
نظام تامین مالی مسکن در ایران یکی از پاشنه‌های آشیل این بخش است.
- تسهیلات ناکافی: مبلغ وام‌های بانکی در مقایسه با قیمت‌های سرسام‌آور مسکن، سهم ناچیزی را پوشش میدهد و عملا برای بخش بزرگی از جامعه غیرقابل‌استفاده است.
- نرخ سود بالا: نرخ بالای سود تسهیلات مسکن، هزینه بازپرداخت ماهانه را به حدی افزایش میدهد که از توان مالی بسیاری از قشر متوسط و کم‌درآمد خارج است.
- ناترازی بانک مسکن: بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی این حوزه، خود با ناترازی در ترازنامه مواجه است. تحمیل طرح‌های تکلیفی بدون تامین منابع پایدار، این بانک را به اضافه رداشت از بانک مرکزی وادار کرده که خود به تشدید تورم و بی‌اثر شدن تسهیلات منجر می‌شود.
عوامل اقتصاد کلان
اقتصاد تورمی ایران، آفت بازار مسکن کشور است. تورم مزمن و بالا از دو جهت ناترازی را تشدید میکند:
- افزایش هزینه ساخت: قیمت نهاده‌های ساختمانی مانند فولاد، سیمان و دستمزد کارگران به طور مداوم در حال افزایش است که این امر هزینه تمام‌شده مسکن را بالا برده و ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه را دشوار می‌سازد.
- کاهش قدرت خرید: در حالی که قیمت مسکن به صورت جهشی رشد میکند، درآمد متقاضیان متناسب با آن افزایش نمی‌یابد. این شکاف عمیق، دوره انتظار برای خانه‌دار شدن را برای یک کارگر یا کارمند ساده به ده‌ها سال افزایش داده است.
سوداگری و نگاه سرمایهای به مسکن
در غیاب بازارهای مالی توسعه‌یافته و امن، مسکن در ایران به یک کالای سرمایهای برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم تبدیل شده است. این نگاه، تقاضای سرمایهای را بر تقاضای مصرفی مسلط کرده و به پدیده‌هایی مانند احتکار زمین و وجود میلیون‌ها خانه خالی دامن زده است. عدم وجود یا عدم اعمال ابزارهای مالیاتی بازدارنده مانند مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax – CGT) موثر، جذابیت سوداگری در این بازار را دوچندان کرده است.
تمرکز بر ساخت‌وساز غیرهدفمند
بخش بزرگی از ساخت‌وسازهای بخش خصوصی به سمت تولید واحدهای لوکس، با متراژ بالا و تجاری سوق یافته است، زیرا حاشیه سود در این بخش‌ها بیشتر است. در مقابل، تولید مسکن با متراژ پایین و مقرون‌به‌صرفه برای اقشار کم‌درآمد و متوسط، جذابیت اقتصادی چندانی برای انبوه‌سازان ندارد. این جهت‌گیری غلط در تولید، ناترازی کیفی را به شدت تشدید کرده است.
پیامدهای ناترازی مسکن
آثار مخرب ناترازی مسکن تنها به حوزه اقتصاد محدود نمی‌شود و تمام جنبه‌های زندگی اجتماعی، فرهنگی و روانی شهروندان را تحت تاثیر قرار میدهد.
- افزایش قیمت خرید و اجاره‌بها: ملموس‌ترین پیامد ناترازی، جهش قیمت مسکن و به دنبال آن، افزایش شدید اجاره‌بها است. این امر باعث شده تا «شاخص دسترسی به مسکن» (نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار) در ایران به ارقام بحرانی برسد. همچنین، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها، به ویژه در دهک‌های پایین درآمدی، به بیش از ۵۰ تا ۷۰ درصد رسیده و توان خانوار برای تامین سایر نیازهای اساسی مانند آموزش، بهداشت و تغذیه را به شدت کاهش داده است.
- تشدید نابرابری اجتماعی و شکاف طبقاتی: مسکن امروزه به اصلی‌ترین عامل ایجاد و تشدید نابرابری در ایران تبدیل شده است. مالکیت مسکن، مرز بین طبقات اجتماعی را پررنگ‌تر از همیشه کرده است. کسانی که مالک هستند، از تورم سود می‌برند و دارایی‌شان رشد میکند، در حالی که مستاجران در یک چرخه معیوب فقر گرفتار می‌شوند و هر روز از رویای خانه‌دار شدن دورتر می‌شوند.
- حاشیه‌نشینی و تغییرات جمعیتی: ناتوانی در تامین هزینه مسکن در کلان‌شهرها، بسیاری از خانوارها را مجبور به مهاجرت به حومه شهرها یا سکونتگاه‌های غیررسمی میکند. گسترش حاشیه‌نشینی، خود منشا مشکلات متعدد دیگری از جمله فقر، جرم، کمبود خدمات شهری و آسیب‌های اجتماعی است. این جابه‌جایی‌های اجباری، ساختار جمعیتی شهرها را تغییر داده و به گسست اجتماعی دامن می‌زند.
- آثار روانی و اجتماعی: عدم امنیت در خصوص سکونت، استرس و اضطراب زیادی را بر افراد جامعه تحمیل میکند. نگرانی از تمدید قرارداد اجاره، افزایش ناگهانی اجاره‌بها و آینده نامعلوم فرزندان، سلامت روان جامعه را به خطر می‌اندازد. علاوه بر این، ناتوانی در تشکیل سرپناه مستقل، یکی از موانع اصلی بر سر راه ازدواج جوانان و فرزندآوری است که پیامدهای جمعیتی بلندمدتی برای کشور دارد.
راهکارهای مهار و رفع ناترازی مسکن
حل بحران پیچیده ناترازی مسکن نیازمند یک بسته سیاستی جامع، هماهنگ و بلندمدت است که تمام ابعاد مشکل را هدف قرار دهد. تمرکز بر یک راهکار به تنهایی (مانند ساخت انبوه مسکن) بدون توجه به سایر عوامل، محکوم به شکست است.
- اصلاح سیاست‌های مالی و مالیاتی: هدف اصلی سیاست‌گذار باید کاهش جذابیت مسکن به عنوان یک کالای سرمایهای و هدایت آن به سمت کارکرد مصرفی باشد.
- مالیات بر خانههای خالی: اجرای دقیق و هوشمند قانون مالیات بر خانههای خالی می‌تواند عرضه واحدهای احتکار شده را به بازار افزایش دهد. این کار نیازمند ایجاد یک سامانه اطلاعاتی دقیق و یکپارچه (مانند سامانه ملی املاک و اسکان) و اراده قوی برای اجرای قانون است.
- مالیات بر عایدی سرمایه (CGT): این نوع سیاست مالیاتی که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته اجرا می‌شود، از سود حاصل از خرید و فروش‌های مکرر مسکن مالیات دریافت میکند. هدف اصلی مالیات بر عایدی سرمایه، کاهش فعالیت‌های سوداگرانه و خریدهای کوتاه‌مدت است. طراحی و پیاده‌سازی یک مدل هوشمند CGT که از تقاضای مصرفی حمایت کرده و سوداگران را هدف قرار دهد، یک ضرورت است.
- بازنگری در نظام تامین مالی مسکن: سیستم بانکی باید از یک مانع به یک تسهیلگر در مسیر خانه‌دار شدن مردم تبدیل شود. این امر مستلزم ایجاد ابزارهای متنوع تامین مالی مانند مدل‌های اجاره به شرط تملیک (Rent-to-Own) است. همچنین، کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش دوره بازپرداخت برای متقاضیان مصرفی واجد شرایط، می‌تواند دسترسی به مسکن را بهبود بخشد.
- تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه: دولت باید نقش خود را از یک سازنده مستقیم به یک سیاست‌گذار، تنظیم‌گر و تسهیلگر تغییر دهد. حمایت از بخش خصوصی برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه از طریق ارائه زمین‌های ارزان‌قیمت، اعطای مجوزهای سریع و ارائه بسته‌های تشویقی می‌تواند تولید را در بخش‌های مورد نیاز بازار تحریک کند. علاوه بر این، ترویج فناوری‌های نوین ساخت برای کاهش هزینه و زمان ساخت ضروری است.
- آمایش سرزمین و برنامه‌ریزی شهری یکپارچه: سیاست‌های مسکن نباید از سیاست‌های کلان توسعه کشور جدا باشد. برنامه‌ریزی مبتنی بر آمایش سرزمین با توزیع متوازن فرصت‌های شغلی، خدمات و زیرساخت‌ها در سراسر کشور، می‌تواند از فشار تقاضا بر کلان‌شهرها بکاهد. توسعه شهرهای میانی و کوچک با ایجاد زیرساخت‌های حمل‌ونقل عمومی کارآمد، می‌تواند گزینه‌های سکونتی جذابی را برای شهروندان فراهم کند.
جمع‌بندی: ناترازی مسکن در ایران یک معضل عمیق و ریشه‌دار است که راه‌حل‌های ساده و کوتاه‌مدت برای آن وجود ندارد. تجربیات دهه‌های گذشته نشان داده است که تمرکز صرف بر افزایش عرضه و ساخت‌وساز انبوه، بدون اصلاح ساختارهای اقتصادی، مالی و قانونی، به نتیجه پایدار منجر نخواهد شد. عبور از این بحران نیازمند یک تغییر پارادایم است: تغییر از نگاه به مسکن به عنوان یک «کالای سرمایهای برای سوداگری» به نگاه به مسکن به عنوان یک «حق اساسی و کالای مصرفی برای سکونت». این مهم تنها با اتخاذ یک رویکرد جامع، بلندمدت، داده‌محور و هماهنگ میان تمام نهادهای مسئول و با مشارکت فعال بخش خصوصی و جامعه مدنی محقق خواهد شد. هر راهکاری که نتواند به طور همزمان به هر دو سمت عرضه و تقاضا، اصلاحات مالیاتی و نظام تامین مالی بپردازد، در نهایت چرخه‌ای دیگر از ناترازی را بازتولید خواهد کرد.
پرسش‌های متداول (FAQ)
به زبان ساده، یعنی تعداد خانههای مناسب و قابل خرید یا اجاره، بسیار کمتر از تعداد متقاضیان آنها است. در این حالت، ممکن است تعداد زیادی خانه خالی لوکس وجود داشته باشد که کسی توان خرید یا اجاره آنها را نداشته باشد.
خیر، ناترازی فقط کمبود عددی نیست. گاهی خانه به تعداد کافی وجود دارد، اما یا در مکان نامناسبی ساخته شده (مثلا شهری بدون فرصت شغلی)، یا آنقدر گران است که کسی نمی‌تواند آن را بخرد.
نمیتوان یک عامل را به تنهایی مقصر دانست، اما ترکیبی از تورم بالا که مسکن را به کالای سرمایهای تبدیل کرده و سیاستگذاریهای ضعیف و نامنسجم دولتها، نقش پررنگتری در ایجاد و تشدید این بحران داشتهاند.
خیر، لزوما این طور نیست. اگر مسکن ساختهشده متناسب با نیاز و قدرت خرید مردم نباشد و در مکان مناسبی ساخته نشود، ساخت بیشتر تنها منابع را هدر میدهد و تاثیری بر بهبود دسترسی مردم به مسکن نخواهد داشت. راه حل، ساخت هوشمندانه و هدفمند است (نه فقط ساخت انبوه).
