مسکن لوکس یا معمولی؟ راز بازدهی بازار مسکن تهران در سه سال آینده
بازار مسکن تهران در سال‌های اخیر به یک معمای بزرگ تبدیل شده است. در ظاهر، آپارتمان‌های لوکس شمال شهر با قیمت‌های نجومی، توجهات را جلب می‌کنند، اما سرمایه‌گذاران زیرک می‌دانند که لزوما بیشترین بازدهی در گران‌ترین نقطه‌ی شهر پنهان نشده است. در شرایط رکودی فعلی، اگر در جای اشتباهی سرمایه‌گذاری کنید، دارایی‌تان نه تنها رشد نمی‌کند، بلکه ممکن است در تله نقدشوندگی پایین قرار بگیرد. آیا وقت آن رسیده که از تب خانه‌های لوکس دست بکشید و به دنبال طلای پنهان در خانه‌های معمولی باشید؟
مسکن لوکس؛ ریسک در کمین نقدشوندگی
در اقتصاد تورمی ایران، خرید ملک به نیت حفظ ارزش پول یک استراتژی پذیرفته شده است، اما این روزها انتخاب نوع ملک بازی را عوض می‌کند. تحلیل‌ها نشان می‌دهد مسکن به دو جبهه‌ی کاملا متفاوت تقسیم شده است که هر کدام ریسک و فرصت‌های خاص خود را دارند.
مسکن لوکس، عموما در محله‌های خاص تهران متمرکز است و هدف آن خریداران غیرمصرفی است. در دوره رونق شدید به دلیل جذب نقدینگی‌های بزرگ، قیمت آن‌ها سریع‌تر از مسکن معمولی رشد می‌کند. در دوره رکود و ثبات اقتصادی (یا حتی رکود تورمی)، این بازار به سرعت منجمد می‌شود. یک ملک لوکس، ممکن است ماه‌ها یا سال‌ها برای پیدا کردن خریدار مناسب منتظر بماند. نقدشوندگی در این بازار، بزرگترین تهدید است.
نسبت قیمت به اجاره؛ شاخص واقعی بازدهی در بازار مسکن
یکی از شاخص‌های کلیدی برای سنجش این تفاوت، نسبت قیمت به بازدهی اجاره‌بها (Price-to-Rent Ratio) است؛ معیاری که نشان می‌دهد هر واحد پول سرمایه‌گذاری‌شده در ملک، چه میزان بازده سالانه از محل اجاره ایجاد می‌کند.
بررسی داده‌های بازار تهران در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که این نسبت در مناطق شمالی بیش از دو برابر مناطق میانی است؛ یعنی زمان لازم برای بازگشت سرمایه در املاک لوکس به‌مراتب طولانی‌تر است.
| شاخص کلیدی | مسکن لوکس (شمال تهران) | مسکن معمولی (مناطق میانی/جنوبی) |
| بازدهی در رکود | متوسط تا ضعیف | پایدار و مطمئن (به دلیل تقاضای مصرفی) |
| نقدشوندگی | پایین‌تر (نیاز به خریدار خاص) | بالاتر (تقاضای مصرفی فراوان) |
| اجاره‌بها (بازده مستقیم) | بازده پایین (نسبت به قیمت خرید) | بازده بالاتر (به دلیل تقاضای شدید مستاجر) |
مسکن معمولی؛ طلای پنهان در تقاضای مصرفی
مسکن مصرفی در تهران عمدتا واحدهای زیر ۸۰ تا حدود ۱۰۰ متر را در بر می‌گیرد؛ این گروه بیشترین سهم معاملات را به خود اختصاص می‌دهد و سطح قیمت رسمی معامله‌ای شهر در آخرین گزارش بانک مرکزی (مرداد ۱۴۰۳) حدود ۸۸٫۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بوده است؛ در آگهی‌های مهر ۱۴۰۴، میانگین پیشنهادی حدود ۱۱۵٫۶ میلیون تومان در هر متر مربع دیده می‌شود. این اختلاف، نشانه‌ای از انتظارات تورمی و تمایل فروشندگان به حفظ قیمت‌های بالا حتی در رکود معاملاتی است.
مزیت اصلی این بازار، چسبندگی قیمت و تداوم تقاضای مصرفی است. در واقع، حتی در دوره‌های رکود، فروشندگان حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند، زیرا جایگزین مشابهی در بازار وجود ندارد و نیاز مصرفی خریداران (از جمله زوج‌های جوان و مهاجران داخلی) مانع از افت شدید قیمت می‌شود.
به همین دلیل، قیمت مسکن مصرفی معمولا هم‌جهت با تورم عمومی حرکت می‌کند و افت شدید در آن نادر است. این بخش از بازار به دلیل پیوند مستقیم با نیاز واقعی خانوار، ثبات نسبی بیشتری نسبت به املاک لوکس دارد و نقش ضربه‌گیر را در دوره‌های رکود ایفا می‌کند.
سناریو آینده؛ تورم و کاهش توان خرید
تورم مزمن، فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن را هر ماه عمیق‌تر می‌کند. امروز حتی در بازار واحدهای با متراژ متوسط، خرید خانه برای بسیاری از خانوارهای طبقه متوسط به رویایی دور تبدیل شده است. این شکاف فزاینده باعث می‌شود تقاضای مصرفی از خرید به اجاره منتقل شود و در نتیجه، فشار تورمی در بازار اجاره نیز افزایش یابد.
اگر هدف حفظ ارزش دارایی و نقدشوندگی بالا باشد، تمرکز بر واحدهای معمولی، به‌ویژه در مناطق بافت قدیمی که پتانسیل بازسازی دارند، منطقی‌تر است. در شرایط اقتصادی متغیر، امنیت در فروش مهم‌تر از حداکثر سود در قیمت‌های حبابی است. بررسی دقیق و بدون سوگیری بازار نشان می‌دهد که اصرار بر سرمایه‌گذاری در مسکن لوکس، نوعی قمار تورمی است که در دوره رکود، می‌تواند نقدینگی سرمایه‌گذار را برای سال‌ها حبس کند.
در مقابل، سرمایه‌گذاری در مسکن مصرفی، از تقاضای واقعی جامعه نیرو می‌گیرد. تمرکز بر واحدهای کوچک‌تر و پرتقاضا در مناطق متوسط، نه تنها پناهی در برابر تورم است، بلکه می‌تواند ابزاری برای حفظ نقدشوندگی و جلوگیری از گرفتار شدن در رکود قیمتی نیز محسوب شود.
