اوراق مزارعه چیست؟ معرفی انواع عقد مزارعه
صکوک یا اوراق بهادار اسلامی، گواهی‌هایی با ارزش اسمی یکسان هستند که به عنوان ابزارهای تامین مالی در بازار سرمایه مورد استفاده قرار می‌گیرند. این اوراق با توجه به نیازهای اقتصادی کشور و ویژگی‌های سرمایه‌گذاران به انواع زیادی مانند اوراق استصناع، مرابحه، سلف، مساقات و… تقسیم می‌شوند. اوراق مزارعه یکی از اوراق بسیار رایج در ایران است که در این مقاله به معرفی آن پرداخته خواهد شد.
تعریف اوراق مزارعه
اوراق مزارعه سند مالکیت مشاع دارندگان اوراق بر زمین یا زمین‌های زراعی معین است که به قرارداد مزارعه برای کشت و زرع واگذار شده است. در واقع مزارعه در لغت به معنای با هم زراعت‌کردن یا قرار کشت وکاری با هم گذاشتن است. اما در اصطلاح فقیهان، قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین عقد، زمینی را در اختیار دیگری می‌گذارد تا طرف دیگر بر آن زراعت کرده و در نهایت محصول را با هم تقسیم کنند.
لازم به ذکر است مزارعه جزو قراردادهای غیرتملیکی و در عین حال از قراردادهای لازم است و طرفین عقد تنها در صورت رضایت هر دو طرف می‌توانند به ابطال آن پیش از پایان مدت اقدام کنند.
عنصرهای اصلی اوراق مزارعه
در معاملات مربوط به عقد مزارعه، علاوه بر سازمان بورس اوراق بهادار که وظیفه نظارت و صدور مجوز موسسات مرتبط با انتشار این اوراق دارد، عنصرهای نامبرده زیر به عنوان ارکان اصلی اوراق صکوک مزارعه محسوب می‌شوند.
- بانی (سفارش‌دهنده): به هر شخصیت حقوقی از جمله وزارت کشاورزی، سازمان‌های وابسته به این وزارت، بنگاه‌های خصوصی و بانک‌ها، بانی گفته می‌شود. سفارش‌دهنده (بانی) با هدف تامین مالی طرح‌های بزرگ و توسعه بخش کشاورزی به یک موسسه مالی سفارش انتشار اوراق مزارعه را می‌دهد.
- ناشر عقد مزارعه (وکیل): وکیل یا ناشر به موسسه مالی مستقل یا وابسته به بانی اطلاق می‌شود که با هدف خاصی تاسیس شده است. این ناشر پس از کسب مجوز قانونی و دریافت سفارش از بانی، اقدام به انتشار اوراق کرده و آن‌ها را از راه بانک سرمایه‌گذاری در برابر دریافت وجوه معین به مردم واگذار می‌کند.
- دارنده اوراق مزارعه (مالک): در حقیقت، دارندگان این اوراق مالکان مشاع زمین‌هایی هستند که ناشر اوراق به وکالت از طرف آن‌ها به مزارعه واگذار شده است. دارندگان اوراق می‌توانند آن‌ها را نگه داشته و از سود حاصل بهره‌مند شوند و همچنین می‌توانند در زمان نیاز به نقدینگی، آن‌ها را به دیگری بفروشند. خریداران این اوراق در بازار ثانویه مالکان جدید دارایی‌های به مزارعه داده شده، خواهند بود.
- زارع (استفاده‌کننده از زمین کشاورزی): به کسانی که به عنوان کشاورز از زمین‌ها استفاده می‌کنند و بر اساس عقد مزارعه تعهد به پرداخت سهمی از محصول در زمان تعیین‌شده دارند، زارع می‌گویند.
- فروشنده دارایی: هر شخص حقوقی که اقدام به فروش زمین‌های کشاورزی می‌کند، فروشنده دارایی نام دارد. گاهی ممکن است فروشنده و بانی یکی باشند.
- دارایی: هر نوع زمینی را که بتوان به عنوان موضوع عقد مزارعه قرار داد، دارایی یا زمین مزارعه گفته می‌شود.
- امین: شخص حقوقی كه حافظ منافع سرمايه‌گذاران (صاحبان اوراق) است و وظيفه بررسی وثيقه‌ها و ضمانت‌های لازم جهت انتشار اوراق را بر عهده داشته و بر كل فرآيند اوراق مزارعه نظارت كامل دارد. همچنين تمام مبادله‌های مالی از طريق امين صورت خواهد گرفت.
- موسسه رتبه‌بندی اعتباری: به موسسه‌ای گفته می‌شود که وظیفه رتبه‌بندی اعتباری موسسه مالی و اوراق مزارعه دارد و دارای مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار است.
روش کار در اوراق صکوک مزارعه
روش کار عقد مزارعه به این صورت است که شخص حقوقی مانند وزارت کشاورزی، بانک کشاورزی یا موسسه خصوصی فعال در این زمینه با تحقیقات و شناسایی اراضی قابل زراعت، به تاسیس یک موسسه مالی خاص اقدام می‌کنند. سپس آن موسسه با اخذ مجوزهای لازم، متناسب با نرخ خرید و آماده‌سازی زمین‌های مربوطه، اوراق مزارعه را منتشر و به وسیله بانک سرمایه‌گذاری در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد. بنابراین با وجه‌های حاصل از سرمایه‌گذاری اوراق، آن زمین‌ها را خریداری و برای زراعت آماده می‌کند. در ادامه زمین‌های خریداری‌شده را از طریق عقد مزارعه به کشاورزان بدون زمین واگذار می‌کند تا روی آن زراعت کرده و در پایان سال زراعی، محصول حاصل‌شده را طبق قرارداد تقسیم کنند. سپس موسسه مالی با تحویل سهم صاحبان اوراق از محصول، آن‌ها را در بازار می‌فروشد و سود حاصله را میان صاحبان اوراق تقسیم می‌کند. این اقدام تا زمانی که موسسه مالی منحل نشود، هر سال قابل تکرار است.
بازده اوراق مزارعه
سود حاصل از عقد مزارعه عموما به دوره زارعت بستگی دارد و در اکثر مواقع به صورت سالانه است. اما این سود به عوامل دیگری مانند میزان تولید، قیمت فروش و هزینه‌های تولید وابسته است و در حالت کلی متغیر خواهد بود. به این صورت که گرچه موسسه ناشر بر حسب سال‌های گذشته و برآورد وضعیت آینده، دامنه تغییر سود اوراق را پیش‌بینی می‌کند، اما لازم به ذکر است سود واقعی در پایان سال زراعی تعیین‌شده، مشخص می‌شود.
هر موسسه مالی فعال در این زمینه می‌تواند با استفاده از شیوه‌های مدیریت ریسک شامل توزیع مناسب سرمایه در بخش‌های مختلف زراعی، بیمه‌کردن محصولات در برابر حوادث و همچنین پیش‌فروش بخشی از محصول آینده و انجام معامله‌های اختیار فروش، قسمت مهم نوسان‌ها را تعدیل کرده و سودی با ثبات برای سرمایه‌گذاران تامین کند. اما با همه آنچه گفته شد مقدار سود متغییر است.
انواع اوراق مزارعه
این اوراق به صورت‌های مختلفی قابل انتشار هستند که در ادامه هر یک از آن‌ها بررسی شده است.
اوراق مزارعه خاص
در این مدل عملیاتی، یک زمین قابل زراعت توسط موسسه مالی انتخاب و هزینه‌های لازم برای آماده‌سازی آن برآورد می‌شود. سپس این موسسه با کسب مجوزهای لازم اقدام به انتشار اوراق مزارعه خاص می‌کند، با واگذاری این اوراق توسط بانک‌های سرمایه‌گذاری، وجوه دریافتی جذب و زمین مورد نظر خریداری می‌شود. پس از مهیاشدن زمین، آن را به وکالت از طرف صاحبان اوراق به کمک قرارداد مزارعه به کشاورزان واگذار کرده و با آن‌ها در محصول زراعی شریک می‌شوند. با عقد این قرارداد در پایان سال زراعی، سهم صاحبان اوراق از محصول دریافت و به فروش می‌رسد. موسسه مالی بعد از کسر حق‌الوکاله و دیگر هزینه‌ها، الباقی وجه را به صورت سود اوراق توسط بانک سرمایه‌گذاری به صاحبان آن‌ها پرداخت می‌کند.
اوراق مزارعه عام با سررسید معین
در این روش، ناشر اوراق متناسب با توان مالی و مدیریتی میان‌مدت خود و همچنین با توجه به کشش بازار و ظرفیت‌های موجود در بخش کشاورزی پس از گرفتن مجوزهای لازم به انتشار ارواق بهادار مزارعه عام با سررسید معین می‌پردازد. سپس با واگذاری آن‌ها به وسیله بانک سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاران وجه‌های نقد را جمع آوری می‌کند و به وکالت از سوی سرمایه‌گذاران، اراضی قابل کشت را خریداری و مهیای زراعت می‌کند. در ادامه با رعایت سررسید اوراق، زمین‌های کشاورزی را به قطعات کوچک تقسیم کرده و به صورت قرارداد مزارعه عادی یا مزارعه به شرط تملیک در اختیار کشاورزان می‌گذارد. با اتمام عقد در این مدل عملیاتی، زمین زراعی را تحویل گرفته و به فروش می‌رسانند و در مزارعه به شرط تملیک مطابق شرط، زمین را به مالکیت کشاورز در می‌آورند.
در عقد مزارعه عادی، سود صاحبان اوراق ناشی از سهم آن‌ها از محصول سالانه به همراه افزایش قیمت اراضی کشاورزی در سررسید اوراق است. معمولا ارزش زمین‌های کشاورزی متناسب با رشد قیمت زمین افزایش پیدا می‌کند، در نتیجه قیمت اوراق مزارعه بیشتر از قیمت اولیه آن‌ها خواهد بود.
در عقد مزارعه به شرط تملیک نیز سود سرمایه‌گذاران معادل سهم آن‌ها از محصول به اضافه رقم معینی که در مقابل شرط تملیک در نظر گرفته شده، است.
اوراق مزارعه عام بدون سررسید
روش عملیات در این مدل همانند اوراق مزارعه عام با سررسید معین است، با این تفاوت که در این قرارداد تاریخ سررسید مشخصی تعیین نمی‌شود. در این روش موسسه مالی ناشر اوراق، درآمد حاصل از فروش سهم محصول‌ها و بهای واگذاری اراضی به صورت مزارعه به شرط تملیک و قیمت اراضی واگذاری را به دو قسمت تقسیم می‌کند: در بخش اول، قسمتی از درآمد به صورت سود قابل تقسیم از راه بانک سرمایه‌گذاری میان صاحبان اوراق پخش می‌شود، در بخش دوم به سرمایه‌گذاری مجدد اقدام می‌شود.
بازار ثانویه عقد مزارعه
نکته قابل توجه این که دارندگان این اوراق می‌توانند اوراق خود را تا پایان زمان سررسید نگهداری کرده و سود خود را در پایان دوره هر ساله دریافت کنند. همچنین می‌توانند در صورت نیاز به نقدینگی آن‌ها را در بازار ثانویه به فروش برسانند. از آنجایی که این اوراق نشان‌دهنده مالکیت دارنده اوراق نسبت به سهم مشاعی از اراضی زراعی است، انتظار می‌رود علاوه بر سود حاصل از زراعت، ارزش اراضی کشاورزی نیز متناسب با رشد قیمت زمین افزایش پیدا کند. در نتیجه همانطور که گفته شد به طور طبیعی قیمت اوراق مزارعه بیشتر از قیمت اولیه آن‌ها خواهد بود. به طور کلی قیمت اوراق مزازعه در بازار ثانویه به دو عامل وابسته است:
- رشد ارزش زمین زراعی
- سود سالانه
جمع‌بندی
در این مقاله به معرفی اوراق مزارعه پرداخته شد. عقد مزارعه سند مالکیت مشاع دارندگان اوراق بر تعدادی زمین معین است که جهت کشت و زرع واگذاری شده است. سود حاصل از این اوراق عموما در پایان سال زراعی تعیین‌شده به صاحبان اوراق پرداخته می‌شود. عقد مزارعه به روش‌های عملیاتی مختلفی مانند عقد مزارعه خاص، عام با سررسید معین و بدون سررسید قابل انجام است.
